Asuntolainan kilpailutus vaihe vaiheelta: asiakirjat, aikataulu ja vertailu
Näin kilpailutat asuntolainan – budjetti, tarvittavat asiakirjat, lainalupaus, tarjousten vertailu, neuvottelu ja kaupantekopäivä aikataulutettuna.
Asuntolainan kilpailutus tarkoittaa, että pyydät kahdesta tai kolmesta pankista samoilla tiedoilla laaditut lainatarjoukset, vertaat ne marginaalin, todellisen vuosikoron ja euromääräisten kulujen perusteella ja neuvottelet parhaasta vielä paremman. Aloita ennen asuntonäyttöjä: ensin oma budjetti ja alustava lainalupaus, sitten kohde, ja vasta kun kauppa on näköpiirissä, sitova tarjous. Näin et joudu tekemään rahoituspäätöstä kiireessä tarjouksen hyväksymisen jälkeen.
Tämä on laskelmat ja valintalistat -osion pilariopas. Jokainen vaihe linkittää syventävään oppaaseen. Esimerkkiluvut ovat havainnollistavia.
Vaihe 1: budjetti ja maksukyky
Ennen pankkiin menoa laske kaksi asiaa:
- Paljonko kuukausierä saa olla. Kirjaa nettotulot ja kaikki menot. Jätä erään varaa koron noususta: testaa erä 6 prosentin korolla, kuten pankitkin tekevät.
- Paljonko omaa rahaa on. Omarahoitus, varainsiirtovero, kaupan kulut ja puskuri.
Esimerkiksi 200 000 euron laina 25 vuodeksi maksaa noin 1 001 euroa kuussa 3,5 prosentin korolla ja noin 1 289 euroa 6 prosentin korolla. Pankin laskentatapa selitetään oppaassa paljonko voin lainata, ja erän voi laskea kuukausieräalaskurilla. Lyhennystapojen erot on käyty läpi oppaassa kuukausierän laskeminen.
Vaihe 2: asiakirjat kuntoon
Pankit pyytävät tavallisesti seuraavat tiedot. Kun ne ovat valmiina, voit hakea useasta pankista samana päivänä.
| Asiakirja | Miksi tarvitaan |
|---|---|
| Henkilöllisyys ja yhteystiedot | Asiakkaan tunnistaminen |
| Tulotiedot (palkkatodistus tai tulorekisterin tiedot) | Maksukyvyn arviointi |
| Viimeisin verotuspäätös | Tulojen ja varallisuuden tarkistus |
| Tiedot muista lainoista ja luotoista | Kokonaisvelka; pankki näkee ne myös positiivisesta luottotietorekisteristä |
| Säästöt ja omarahoituksen lähde | Omarahoituksen todentaminen, esim. ASP-tili tai lahja |
| Myyntiesite, isännöitsijäntodistus | Kohteen arvo ja taloyhtiön talous |
| Kauppakirja- tai tarjousluonnos | Lainan tarkka summa ja aikataulu |
| Yrittäjällä tilinpäätökset ja veroilmoitukset | Yritystulojen arviointi |
Vaihe 3: alustava lainalupaus
Lainalupaus (rahoituslupaus) kertoo, kuinka suuren lainan pankki on valmis myöntämään. Se on yleensä voimassa muutaman kuukauden, ja siinä voi jo olla alustava marginaali. Hae lupausta kahdesta tai kolmesta pankista, jotta tiedät hintahaarukan ennen kuin teet ostotarjouksen.
Muista, että lainalupaus ei ole sitova lainatarjous. Lopullinen tarjous tehdään vasta, kun kohde ja hinta ovat tiedossa.
Vaihe 4: lainatarjoukset ja vertailu
Kun ostotarjous on hyväksytty tai hyväksymässä, pyydä sitovat tarjoukset ja ESIS-tiedotteet. Vertaa ne samalla summalla, laina-ajalla ja viitekorolla. Koko laskelma kahdesta tarjouksesta on oppaassa lainatarjousten vertailu esimerkillä. Lyhyt versio:
- Kirjaa jokaisesta tarjouksesta marginaali, todellinen vuosikorko, toimitusmaksu ja kuukausimaksut.
- Laske kulut euroina koko laina-ajalle ja todennäköiselle omistusajallesi.
- Selvitä ehdolliset edut ja niiden hinta.
- Tarkista suojaukset, lyhennysvapaat ja väliaikaisrahoitus.
Käytä asuntolainatarjouksen tarkistuslistaa jokaisen tarjouksen kohdalla.
Vaihe 5: neuvottelu
Neuvottelun paras työkalu on kirjallinen kilpaileva tarjous. Kerro pankille, että vertailet, ja pyydä parannusta marginaaliin, toimitusmaksuun ja kuukausimaksuun. Joskus pankki ei laske marginaalia mutta poistaa kulun. Laske, kumpi on sinulle arvokkaampaa.
Esimerkki (havainnollistava). Pankki A tarjoaa marginaalia 0,75 % ja pankki B 0,65 %. A suostuu laskemaan marginaalin 0,68 prosenttiin ja puolittamaan toimitusmaksun. Jos laina on 200 000 euroa, 0,03 prosenttiyksikön ero on alussa noin 60 euroa vuodessa. Jos toimitusmaksun puolitus säästää 400 euroa, A voi olla viiden vuoden aikavälillä halvempi, vaikka marginaali on hieman korkeampi.
Vaihe 6: hyväksyminen ja kaupantekopäivä
Kun hyväksyt tarjouksen, sovi pankin kanssa:
- lainan nostopäivä ja kaupantekotapa (moni asuntokauppa tehdään nykyään sähköisesti),
- vakuuksien järjestely, kuten asunto-osakkeen panttaus tai kiinnitykset,
- ensimmäinen eräpäivä ja koron tarkistuspäivä,
- tarvittaessa väliaikaisrahoitus, jos vanha asunto on vielä myymättä.
Väliaikaisrahoituksen riskit on kuvattu oppaassa väliaikaisrahoitus ja kahden asunnon loukku.
Erityistilanteet kilpailutuksessa
Yrittäjä. Pankki arvioi yritystulot yleensä tilinpäätösten ja verotuksen perusteella usean vuoden ajalta. Valmistele kahden tai kolmen viimeisen vuoden tilinpäätökset, tuore tulos- ja tase-ennuste sekä selvitys omista nostoista. Toiminimiyrittäjän ja osakeyhtiön osakkaan tulot arvioidaan eri tavoin, joten kysy pankilta, mitä se tarvitsee.
Määräaikainen työsuhde tai koeaika. Kerro rehellisesti työsuhteen tilanteesta ja mahdollisesta jatkosta. Työnantajan todistus jatkosta tai alan työhistoria voi auttaa.
Kaksi hakijaa. Kun haette yhdessä, kumpikin vastaa koko lainasta. Kummankin tulot, velat ja luottotiedot tarkistetaan. Jos toisella on maksuhäiriömerkintä, kerro siitä pankille heti, koska se vaikuttaa koko hakemukseen.
Ulkomailla saadut tulot. Ulkomaiset tulot voidaan ottaa huomioon, mutta niiden todentaminen vie aikaa. Varaa tähän lisäaikaa.
Aikataulu yhdellä silmäyksellä
| Ajankohta | Tehtävä |
|---|---|
| 1–3 kk ennen näyttöjä | Budjetti, säästöt, luottojen siivous |
| Ennen ostotarjousta | Lainalupaukset 2–3 pankista |
| Ostotarjouksen jälkeen | Sitovat tarjoukset ja ESIS-tiedotteet |
| 1–2 viikkoa ennen kauppaa | Neuvottelu, hyväksyminen, vakuudet |
| Kaupantekopäivä | Lainan nosto ja kauppahinnan maksu |
| Kaupan jälkeen | Varainsiirtovero, kotivakuutus, eräpäivien tarkistus |
Kilpailutus myöhemmin
Lainan voi kilpailuttaa myös kesken laina-ajan. Jos marginaalisi on selvästi uusia tarjouksia korkeampi, laske siirron kannattavuus oppaan lainan siirto toiseen pankkiin ja lainan siirron laskurin avulla. Muita valintoja ovat laina-aika, katso laina-aika 25 vai 30 vuotta, sekä ylimääräiset lyhennykset, katso ylimääräiset lyhennykset ja lyhennysvapaa. Ensiasunnon ostajan erityiskysymykset ovat oppaassa ensiasunnon osto ja ASP.
Usein kysytyt kysymykset
Heikentääkö usean pankin lainahakemus luottotietojani?
Lainahakemukset eivät ole maksuhäiriöitä. Pankit näkevät olemassa olevat luotot, mutta tavanomainen asuntolainan kilpailutus kuuluu asiaan.
Kuinka kauan lainatarjous on voimassa?
Se vaihtelee pankeittain ja kerrotaan tarjouksessa. Tarkista voimassaoloaika ja varmista, että se kattaa kaupantekopäivän.
Voiko kilpailuttaa, jos olen jo pitkäaikainen asiakas?
Voi. Pitkä asiakkuus voi tuoda etuja, mutta vain kilpailutus kertoo, ovatko ne markkinatasoa.
Kannattaako käyttää lainanvälittäjää?
Välittäjä voi säästää aikaa, mutta selvitä, kuka maksaa välittäjän palkkion ja mistä pankeista se tarjouksia hakee.
Lähteet
- Finanssivalvonta – maksukykysuositus ja kuluttajan oikeudet
- Verohallinto – positiivinen luottotietorekisteri ja varainsiirtovero
- FINE – maksuton neuvonta pankkiasioissa
- Finlex – kuluttajansuojalaki
