Lainatarjousten vertailu esimerkillä: kolme asuntolainatarjousta ja ESIS rivi riviltä
Laskuesimerkki kolmen asuntolainatarjouksen vertailusta – marginaali, viitekorko, palkkiot ja ehdolliset edut euroina viiden vuoden ja koko laina-ajan aikavälillä.
Kun vertaat asuntolainatarjouksia, muuta jokainen tarjous euroiksi samalla aikavälillä: korot + kertakulut + kuukausimaksut + ehdollisten etujen hinta. Laske vertailu ainakin kahdelle aikavälille, todennäköiselle omistusajallesi ja koko laina-ajalle. Alla olevassa havainnollistavassa esimerkissä pienimmän marginaalin tarjous ei ole halvin, koska sen edun saamiseksi pitää siirtää vakuutukset pankkiin. Halvin tarjous taas on sidottu pankin omaan viitekorkoon, mikä tuo oman riskinsä.
Opas kuuluu asuntolainan kilpailutuksen kokonaisuuteen. Pankit ja luvut ovat kuvitteellisia.
Lähtötiedot
Laina 160 000 euroa, laina-aika 22 vuotta, annuiteetti. 12 kuukauden Euribor on laskentahetkellä 2,40 %. Pankin C oma viitekorko on samaan aikaan 2,50 %.
| Tarjous A | Tarjous B | Tarjous C | |
|---|---|---|---|
| Viitekorko | 12 kk Euribor | 12 kk Euribor | Pankin oma viitekorko |
| Viitekoron arvo nyt | 2,40 % | 2,40 % | 2,50 % |
| Marginaali | 0,75 % | 0,85 % | 0,60 % |
| Korko yhteensä | 3,15 % | 3,25 % | 3,10 % |
| Toimitusmaksu | 800 € | 400 € | 600 € |
| Kuukausimaksu | 3 € | 0 € | 2,50 € |
| Ehto | Vakuutukset pankin kumppanille, lisähinta 120 €/v | Ei ehtoja | Ei ehtoja |
| Kuukausierä | noin 841 € | noin 849 € | noin 837 € |
Vaihe 1: korot ja kulut viidessä vuodessa
| A | B | C | |
|---|---|---|---|
| Korot 5 v | noin 23 140 € | noin 23 900 € | noin 22 760 € |
| Toimitusmaksu | 800 € | 400 € | 600 € |
| Kuukausimaksut 60 kk | 180 € | 0 € | 150 € |
| Ehdon hinta 5 v | 600 € | 0 € | 0 € |
| Yhteensä 5 v | noin 24 720 € | noin 24 300 € | noin 23 510 € |
Pienimmän marginaalin Euribor-tarjous A on viidessä vuodessa noin 420 euroa kalliimpi kuin B, koska kuukausimaksut ja vakuutusten lisähinta syövät marginaalieron. Kokeile omilla luvuillasi kuukausieräalaskurilla.
Vaihe 2: koko laina-aika
| A | B | C | |
|---|---|---|---|
| Korot 22 v | noin 61 990 € | noin 64 170 € | noin 60 910 € |
| Kulut ja ehdot 22 v | noin 4 230 € | 400 € | noin 1 260 € |
| Yhteensä 22 v | noin 66 230 € | noin 64 570 € | noin 62 170 € |
Koko laina-ajalla järjestys pysyy samana: C, B, A. Laskelma olettaa, että viitekorot pysyvät nykyisellä tasollaan, mikä on yksinkertaistus.
Vaihe 3: riskit, joita taulukko ei näytä
Tarjous C:n oma viitekorko. C on laskelmassa halvin, mutta sen viitekoron muutoksista päättää pankki. Jos oma viitekorko olisi koko laina-ajan keskimäärin 0,15 prosenttiyksikköä Euriboria korkeampi nykyisen 0,10:n sijaan, C:n etu B:hen nähden pienenisi selvästi. Kysy pankilta, miten oma viitekorko on suhteutunut Euriboriin ja millä perusteella sitä muutetaan. Viitekorkojen eroista lisää oppaassa Euribor vai kiinteä korko.
Tarjous A:n ehto. Jos vakuutusten siirto onnistuu ilman lisähintaa, A:n kulut pienenevät 120 eurolla vuodessa. Jos ehto lakkaa täyttymästä, selvitä, nouseeko marginaali.
Tarjous B:n yksinkertaisuus. B:llä ei ole ehtoja eikä kuukausimaksuja. Se on helpoin siirtää tai maksaa pois.
ESIS-tiedote: mistä löydät vertailun luvut
ESIS eli eurooppalainen standardoitu tiedote on rakenteeltaan sama kaikissa pankeissa. Etsi siitä nämä kohdat:
| ESIS-tiedotteen kohta | Mitä siitä tarkistat |
|---|---|
| Lainan pääpiirteet | Summa, laina-aika, lyhennystapa |
| Korko ja muut kustannukset | Viitekorko, marginaali, todellinen vuosikorko |
| Erien määrä ja suuruus | Kuukausierä ja maksujen kokonaismäärä |
| Lisävelvoitteet | Edellytetäänkö muita palveluja, kuten vakuutuksia |
| Ennenaikainen takaisinmaksu | Kulut ja korvaukset |
| Joustavuusominaisuudet | Lyhennysvapaat, siirto, ylimääräiset lyhennykset |
| Varoitukset | Korkoriski ja esimerkki koron noususta |
Kirjaa tiedot jokaisesta tarjouksesta asuntolainatarjouksen tarkistuslistaan. Jos ESIS ja tarjous ovat ristiriidassa, pyydä selvitys.
Vaihe 4: neuvottelu laskelman avulla
Kun laskelma on valmis, voit neuvotella täsmällisesti:
- Pyydä pankkia A poistamaan kuukausimaksu ja vakuutusehto. Silloin A olisi viidessä vuodessa noin 23 940 euroa, eli lähellä C:tä mutta Euriboriin sidottuna.
- Kerro pankille B, että C:n kokonaiskulut ovat alempana, ja pyydä marginaalin laskua.
- Pyydä pankilta C kirjallinen selvitys oman viitekoron määräytymisestä.
Esimerkissä B:n marginaalin lasku 0,85 prosentista 0,75 prosenttiin säästäisi viidessä vuodessa noin 760 euroa korkoja. Silloin B olisi lähes yhtä edullinen kuin C ilman oman viitekoron riskiä.
Kun tarjoukset eivät ole samoilla ehdoilla
Usein pankit eivät tarjoa täsmälleen samaa: yksi ehdottaa 25 vuoden laina-aikaa, toinen 22 vuotta, kolmas lisää tarjoukseen korkokaton. Älä vertaa tällaisia tarjouksia sellaisenaan.
- Eri laina-aika. Pyydä kaikilta tarjous samalla laina-ajalla. Pidempi laina-aika pienentää erää ja voi saada tarjouksen näyttämään edullisemmalta, vaikka korkoja kertyy enemmän.
- Suojaus mukana yhdessä tarjouksessa. Laske suojauksen hinta erikseen ja vertaa ilman suojausta, tai pyydä sama suojaus muilta.
- Eri lainasumma. Jos yksi pankki myöntää pienemmän summan, selvitä, mistä loppurahoitus tulisi ja mitä se maksaa.
- Eri lyhennystapa. Annuiteetti ja tasalyhennys eivät ole suoraan vertailukelpoisia, koska tasalyhennyksessä korkoja kertyy vähemmän juuri suurempien alkuerien vuoksi.
Kun ehdot on yhtenäistetty, laske vertailu uudelleen. Usein järjestys muuttuu juuri tässä vaiheessa.
Päätöslista
- Laske kokonaishinta euroina vähintään kahdelle aikavälille.
- Hinnoittele ehdolliset edut realistisesti.
- Arvioi riski, jota luku ei näytä: oma viitekorko, suojaukset, ehtojen muuttuminen.
- Neuvottele parhaan ja toiseksi parhaan välillä.
- Hyväksy vasta, kun kaikki luvut ovat kirjallisessa tarjouksessa.
Usein kysytyt kysymykset
Pitääkö kaikkien tarjousten olla samalla laina-ajalla?
Kyllä, muuten vertailu ei ole reilu. Pidempi laina-aika pienentää erää mutta kasvattaa korkoja.
Voiko todellista vuosikorkoa käyttää ainoana vertailulukuna?
Se on hyvä lähtökohta, mutta se ei sisällä vapaaehtoisten tai ehdollisten palvelujen hintaa eikä viitekorkojen eroja tulevaisuudessa.
Mitä jos tarjoukset ovat eri viitekoroissa?
Vertaa nykyarvoilla, mutta arvioi lisäksi, miten viitekorot voivat erota tulevaisuudessa. Euriboriin sidotut tarjoukset ovat keskenään helpoimmin vertailtavia.
Kuinka tarkasti luvut pitää laskea?
Kymmenien eurojen tarkkuus riittää. Tärkeintä on laskea kaikki tarjoukset samalla tavalla.
Lähteet
- Finanssivalvonta – asuntoluoton ennakkotiedot ja kuluttajan oikeudet
- Finlex – kuluttajansuojalain 7 a luku
- FINE – apu sopimusehtojen tulkintaan
- Suomen Pankki – Euribor-korkojen kehitys
