Ylimääräinen lyhennys vai lyhennysvapaa? Asuntolainan joustot laskettuna
Paljonko 10 000 euron ylimääräinen lyhennys säästää korkoja, kannattaako lyhentää laina-aikaa vai erää, ja mitä kuuden kuukauden lyhennysvapaa oikeasti maksaa.
Ylimääräinen lyhennys säästää korkoja eniten, kun se lyhentää laina-aikaa eikä pienennä erää. Havainnollistavassa esimerkissä 10 000 euron lisälyhennys viiden vuoden kohdalla 200 000 euron lainaan säästää noin 9 600 euroa korkoja, jos laina-aika lyhenee, mutta vain noin 3 900 euroa, jos erä pienenee ja laina-aika pysyy samana. Lyhennysvapaa taas helpottaa kassavirtaa lyhyellä aikavälillä, mutta lisää korkokuluja ja siitä peritään yleensä maksu. Kumpikin on hyvä työkalu, kun tiedät, mitä se maksaa.
Opas kuuluu asuntolainan kilpailutuksen kokonaisuuteen. Luvut ovat havainnollistavia annuiteettilaskelmia.
Ylimääräinen lyhennys: kaksi tapaa
Lähtötilanne: laina 200 000 euroa, korko 3,5 %, laina-aika 25 vuotta, erä noin 1 001 euroa. Viiden vuoden jälkeen lainaa on jäljellä noin 172 600 euroa. Teet 10 000 euron ylimääräisen lyhennyksen.
| Laina-aika lyhenee | Erä pienenee | |
|---|---|---|
| Uusi saldo | noin 162 600 € | noin 162 600 € |
| Kuukausierä | noin 1 001 € (ennallaan) | noin 943 € |
| Jäljellä oleva laina-aika | noin 18 v 4 kk | 20 v (ennallaan) |
| Laina-aika lyhenee | noin 1 v 8 kk | – |
| Korkosäästö | noin 9 600 € | noin 3 900 € |
Ero syntyy siitä, että laina-ajan lyhentyessä jatkat suuremman erän maksamista, jolloin velka pienenee nopeammin koko loppuajan. Erän pienentäminen sen sijaan vapauttaa noin 58 euroa kuussa muuhun käyttöön. Valitse sen mukaan, kumpi on sinulle tärkeämpää: korkosäästö vai kuukausibudjetin väljyys.
Laskelman voi toistaa kuukausieräalaskurilla syöttämällä uuden saldon ja laina-ajan.
Kannattaako säästää vai lyhentää
Ylimääräinen lyhennys on käytännössä riskitön "tuotto", joka vastaa lainan korkoa. Vertaa sitä säästöjen tuottoon verojen jälkeen:
- Lainan korko 3,5 %: jokainen lyhennetty euro säästää 3,5 % vuodessa.
- Talletuskorko 2,5 % ja 30 prosentin lähdevero: tuotto verojen jälkeen noin 1,75 %.
Tässä esimerkissä lyhentäminen on euroissa parempi. Mutta:
- Puskuri ensin. Lyhennettyjä euroja ei saa takaisin ilman uutta lainaa. Pidä muutaman kuukauden menot käytettävissä.
- Kulutusluotot ensin. Jos sinulla on kalliimpaa velkaa, maksa se ennen asuntolainaa.
- Tarkista kulut. Selvitä, onko ylimääräinen lyhennys maksuton, ja koskeeko kiinteää korkoa ennenaikaisen takaisinmaksun korvaus. Lisää oppaassa Euribor vai kiinteä korko.
Lyhentäminen vai sijoittaminen. Pitkäaikainen sijoittaminen esimerkiksi rahastoihin voi tuottaa keskimäärin enemmän kuin lainan korko, mutta tuotto ei ole varma ja arvo voi laskea juuri silloin, kun rahaa tarvitaan. Lyhennyksen "tuotto" on varma mutta rajattu lainan korkoon. Moni jakaa ylimääräisen rahan: osa puskuriin, osa lyhennykseen ja osa pitkäaikaiseen säästämiseen. Sijoittamisen verotuksesta ja riskeistä kannattaa hakea tietoa ennen päätöstä.
Lyhennysvapaa: mitä se maksaa
Lyhennysvapaan aikana maksat vain korot ja mahdolliset kuukausimaksut. Esimerkki: sama laina, kuuden kuukauden lyhennysvapaa heti alussa.
| Ilman lyhennysvapaata | Lyhennysvapaa 6 kk | |
|---|---|---|
| Erä vapaan aikana | noin 1 001 € | noin 583 € (vain korko) |
| Kassavirtahelpotus 6 kk | – | noin 2 500 € |
| Erä vapaan jälkeen, jos laina-aika ei pitene | – | noin 1 014 € |
| Lisäkorot koko laina-ajalla | – | noin 1 260 € |
| Ehtomuutosmaksu | – | pankin hinnaston mukaan |
Lyhennysvapaa on siis kohtuuhintainen apu tilapäiseen tulojen laskuun, kuten perhevapaaseen tai lyhyeen työttömyyteen. Jos vapaan jälkeen laina-aika pitenee erän nousemisen sijaan, lisäkorot ovat suuremmat. Toistuvat lyhennysvapaat voivat kasvattaa lainan hintaa huomattavasti.
Milloin hakea lyhennysvapaata
- Tulot laskevat tilapäisesti ja tiedät, milloin ne palaavat.
- Haluat suojata puskurirahaston esimerkiksi remontin tai muuton aikana.
- Pankki hyväksyy hakemuksen: lyhennysvapaa ei ole automaattinen oikeus, vaan siitä sovitaan.
Jos taloutesi ongelma on pysyvä, lyhennysvapaa vain siirtää sitä. Lue silloin maksuvaikeudet ja koronnousu.
Päätöslista
| Tilanne | Ratkaisu |
|---|---|
| Ylimääräistä rahaa, puskuri kunnossa | Ylimääräinen lyhennys, laina-aika lyhenee |
| Ylimääräistä rahaa, budjetti tiukka | Ylimääräinen lyhennys, erä pienenee |
| Tilapäinen tulojen lasku | Lyhennysvapaa, mieluiten lyhyt |
| Pysyvä tulojen lasku | Laina-ajan pidennys tai muu järjestely pankin kanssa |
| Kiinteä korko voimassa | Selvitä ennenaikaisen takaisinmaksun korvaus ensin |
Säännöllinen lisälyhennys: 100 euroa kuussa
Kertasumman sijaan voit maksaa joka kuukausi hieman enemmän kuin erä. Havainnollistava laskelma samalla 200 000 euron lainalla, 3,5 prosentin korolla ja 25 vuoden laina-ajalla:
| Pelkkä erä | Erä + 100 €/kk | |
|---|---|---|
| Maksat kuukaudessa | noin 1 001 € | noin 1 101 € |
| Laina maksettu | 25 vuodessa | noin 21 v 7 kk |
| Korot yhteensä | noin 100 400 € | noin 85 300 € |
| Korkosäästö | – | noin 15 100 € |
Pieni mutta säännöllinen lisäsumma lyhentää lainaa yli kolme vuotta, koska jokainen ylimääräinen euro pienentää saldoa, jolle seuraavien kuukausien korko lasketaan. Säännöllinen lisälyhennys on usein helpoin järjestää niin, että korotat erää pankin kanssa sovitusti tai teet erillisen kuukausittaisen tilisiirron lainatilille. Kysy pankilta, kumpi on maksuton ja miten se kohdistuu. Tarkista ensimmäisen lisälyhennyksen jälkeen lainan saldosta tai maksusuunnitelmasta, että raha on kohdistunut pääomaan eikä esimerkiksi seuraavan erän ennakkomaksuksi.
Milloin säännöllinen lisälyhennys sopii huonosti. Jos puskurirahasto on vielä vajaa, säästä ensin. Jos lähivuosina on tiedossa iso meno, kuten auto tai remontti, lisälyhennetty raha on sidottu asuntoon, ja sen saaminen takaisin vaatii uuden lainan, josta tulee taas kuluja. Jos sinulla on kalliita kulutusluottoja, niiden maksaminen pois tuottaa enemmän kuin asuntolainan lyhentäminen.
Usein kysytyt kysymykset
Voinko valita, lyhentääkö lisälyhennys erää vai laina-aikaa?
Yleensä voit, mutta pankin oletuskäytäntö vaihtelee. Ilmoita valintasi kirjallisesti maksaessasi.
Kuinka pitkän lyhennysvapaan voi saada?
Se sovitaan pankin kanssa. Monet pankit myöntävät muutaman kuukauden jaksoja kerrallaan. Kysy ehdot ja hinta.
Vaikuttaako lyhennysvapaa luottotietoihin?
Ei, kun siitä on sovittu pankin kanssa. Maksuhäiriöstä on kyse vasta, jos jätät erän maksamatta ilman sopimusta.
Kannattaako ASP-lainaa lyhentää ylimääräisesti?
Se riippuu korosta ja korkotuesta. Korkotuen aikana nettokorko voi olla pienempi kuin lainan korko, mikä pienentää lyhentämisen hyötyä.
Lähteet
- Finlex – kuluttajansuojalaki ennenaikaisesta takaisinmaksusta
- Finanssivalvonta – kuluttajan oikeudet ja pankin velvollisuudet
- FINE – neuvonta lainan ehtomuutoksista
- Verohallinto – talletusten korkotulon lähdevero
