Asuntolainan kuukausierän laskeminen: annuiteetti, tasaerä ja tasalyhennys esimerkein

Asuntolainan kuukausierä riippuu lainan määrästä, korosta, laina-ajasta ja lyhennystavasta. Annuiteettilainassa erä on laskentahetkellä joka kuukausi sama ja muuttuu koron tarkistuksessa, tasaerälainassa erä pysyy samana ja koron muutos näkyy laina-ajassa, ja tasalyhennyslainassa lyhennys on aina sama, jolloin erä on alussa suurin. Esimerkiksi 200 000 euron lainassa 25 vuodeksi 3,5 prosentin korolla annuiteettierä on noin 1 001 euroa ja tasalyhennyslainan ensimmäinen erä noin 1 250 euroa.

Opas kuuluu asuntolainan kilpailutuksen kokonaisuuteen. Luvut ovat havainnollistavia.

Annuiteettikaava

Annuiteettierä lasketaan kaavalla:

erä = P × r / (1 − (1 + r)^−n)

• P = lainan määrä
• r = kuukausikorko eli vuosikorko / 12
• n = erien määrä kuukausina

Laskuesimerkki. P = 200 000 €, vuosikorko 3,5 %, laina-aika 25 vuotta.

1. r = 0,035 / 12 = 0,0029167
2. n = 25 × 12 = 300
3. (1 + r)^−300 ≈ 0,4174
4. erä = 200 000 × 0,0029167 / (1 − 0,4174) ≈ 583,33 / 0,5826 ≈ 1 001 €

Ensimmäisen erän korko-osuus on 200 000 × 0,0029167 ≈ 583 euroa, joten lyhennykseen menee vain noin 418 euroa. Annuiteettilainassa alkuvuosina suurin osa erästä on korkoa, ja lyhennysosuus kasvaa vähitellen. Korkoja kertyy 25 vuodessa yhteensä noin 100 400 euroa.

Voit tarkistaa luvut ja nähdä saldon vuosittain kuukausieräalaskurilla.

Kolme lyhennystapaa rinnakkain

Tasalyhennys. Lyhennys on 200 000 / 300 = noin 667 euroa kuussa. Ensimmäisen kuukauden korko on noin 583 euroa, joten erä on noin 1 250 euroa. Viimeinen erä on noin 669 euroa. Korkoja kertyy vähemmän, koska velka pienenee alusta asti nopeammin, mutta alkuvuosien erä on raskaampi.

Tasaerä. Erä pysyy samana, esimerkissä noin 1 001 eurona. Jos korko nousee, suurempi osa erästä menee korkoon ja lyhennys hidastuu, jolloin laina-aika pitenee.

Ensimmäisen vuoden kassavirta. Tasalyhennyslainassa ensimmäisen vuoden erät ovat esimerkissä yhteensä noin 14 870 euroa, annuiteetissa noin 12 015 euroa. Ero on noin 2 860 euroa eli keskimäärin noin 238 euroa kuussa. Se on raha, joka tasalyhennyksessä menee velan pienentämiseen nopeammin. Jos budjettisi kestää eron, tasalyhennys säästää korkoja. Jos ei, annuiteetti ja satunnaiset lisälyhennykset ovat joustavampi tapa päästä samaan suuntaan.

Mitä tasaerälainalle tapahtuu koron noustessa

Esimerkki: 1 001 euron tasaerä, laina 200 000 euroa. Jos korko olisi alusta asti 4,5 % eikä 3,5 %, sama erä maksaisi lainan noin 369 kuukaudessa eli noin 31 vuodessa, ei 25 vuodessa. Jos korko nousisi noin 6 prosenttiin heti alussa, 1 001 euron erä riittäisi juuri ja juuri kattamaan koron (200 000 × 6 % / 12 = 1 000 €), eikä lainaa lyhenisi juuri lainkaan.

Siksi tasaerälainoissa on yleensä ehto, jonka mukaan pankki voi nostaa erää, jos laina-aika venyy liikaa. Kysy pankilta, millä rajalla näin tapahtuu. Sääntelyssä asetettu laina-ajan yläraja on kerrottu oppaassa asuntolainan säännöt 2026.

Koron muutoksen vaikutus annuiteettierään

Annuiteettilainassa pankki laskee erän uudelleen jäljellä olevalle saldolle ja laina-ajalle jokaisena koron tarkistuspäivänä. Nyrkkisääntö 200 000 euron lainalle 25 vuodeksi:

Prosenttiyksikön nousu nostaa tällaisen lainan erää noin 110 euroa kuussa. Kun saldo pienenee vuosien mittaan, saman koronnousun vaikutus euroina pienenee.

Miksi ensimmäinen erä on eri suuri

Ensimmäinen erä poikkeaa usein laskurin tuloksesta. Syitä on kolme:

1. Korkojakso. Jos laina nostetaan kesken kuukauden ja ensimmäinen eräpäivä on vasta seuraavan kuukauden lopussa, ensimmäiseen erään kertyy korkoa yli kuukauden ajalta. Esimerkiksi 200 000 euron lainassa 3,5 prosentin korolla yhden päivän korko on noin 200 000 × 3,5 % / 365 ≈ 19 euroa.
2. Korkopäivien laskentatapa. Pankit voivat laskea koron todellisten päivien mukaan, jolloin pitkän ja lyhyen kuukauden erät eroavat hieman.
3. Kulut. Toimitusmaksu tai muut kertakulut voidaan periä ensimmäisen erän yhteydessä tai lainaa nostettaessa.

Tarkista ensimmäinen eräpäivä ja summa lainatarjouksesta tai maksusuunnitelmasta. Jos haluat eräpäivän palkkapäivän jälkeen, sovi siitä jo lainaa otettaessa, koska myöhempi muutos voi olla maksullinen.

Kuukausierän lisäksi maksettavat

Laskettu erä ei ole aina koko kuukausikulu. Lisää siihen:

• pankin kuukausimaksu tai lainanhoitomaksu,
• korkosuojauksen kuukausimaksu, jos sellainen on,
• taloyhtiön hoitovastike ja rahoitusvastike,
• kotivakuutus ja mahdollinen lainaturva.

Taloyhtiön rahoitusvastikkeen laskeminen on selitetty oppaassa taloyhtiölaina ja rahoitusvastike.

Valintaohje

1. Jos haluat yksinkertaisen ja yleisimmän ratkaisun, valitse annuiteetti.
2. Jos budjetti ei kestä erän vaihtelua, harkitse tasaerää, mutta selvitä laina-ajan pidentymisen ehdot.
3. Jos tulot ovat hyvät ja haluat maksaa vähemmän korkoa, harkitse tasalyhennystä tai annuiteettia ja säännöllisiä ylimääräisiä lyhennyksiä.
4. Testaa valinta 6 prosentin korolla, kuten oppaassa paljonko voin lainata neuvotaan.

Ylimääräisten lyhennysten vaikutus on laskettu oppaassa ylimääräiset lyhennykset ja lyhennysvapaa.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko lyhennystavan vaihtaa myöhemmin?

Yleensä voi sopimusmuutoksena, josta pankki voi periä maksun. Kysy pankilta hinta ja vaikutus marginaaliin.

Miksi lainani ei tunnu lyhenevän alkuvuosina?

Annuiteettilainassa alussa suurin osa erästä on korkoa. Saldo lyhenee aluksi hitaasti ja nopeammin loppua kohden.

Mikä on kiinteä tasaerä?

Joissakin pankeissa nimellä tarkoitetaan tasaerää, jossa erä pysyy samana ja laina-aika joustaa. Nimitykset vaihtelevat, joten tarkista ehdot.

Onko tasalyhennys aina halvin?

Korkoja kertyy vähiten, mutta se edellyttää suurempia alkuvuosien eriä. Saman tuloksen voi saada annuiteettilainalla ja ylimääräisillä lyhennyksillä.

Lähteet

• Finanssivalvonta – asuntolainan riskit ja kuluttajan tiedonsaanti
• Suomen Pankki – viitekorot ja asuntolainojen keskikorot
• FINE – neuvonta lainaehdoista
• Finlex – kuluttajansuojalaki