Sudenkuopat ja viralliset lähteet
Väliaikaisrahoitus ja kahden asunnon loukku: kun uusi on ostettu ja vanha myymättä
Miten väliaikaisrahoitus toimii asunnonvaihdossa, mitä kahden asunnon kuukaudet maksavat laskettuna ja miten riskiä pienennetään ehdollisella kaupalla ja aikataululla.
Väliaikaisrahoitus on laina, jolla katetaan uuden asunnon kauppahinta siihen asti, kunnes vanha asunto on myyty. Se tekee asunnonvaihdosta joustavaa, mutta jokainen myymätön kuukausi maksaa: väliaikaisrahoituksen korot, kahden asunnon vastikkeet ja usein hinnanalennus, jolla vanha asunto lopulta saadaan kaupaksi. Pienennä riskiä sopimalla rahoituksen enimmäisaika, laskemalla vanhan asunnon hinta realistisesti ja käyttämällä tarvittaessa ehdollista kauppaa.
Opas kuuluu asuntolainan sudenkuoppien kokonaisuuteen. Luvut ovat havainnollistavia.
Kolme tapaa vaihtaa asuntoa
| Tapa | Miten toimii | Hyöty | Riski |
|---|---|---|---|
| Myy ensin, osta sitten | Vanha myydään, uusi ostetaan myyntirahoilla | Tiedät tarkan budjetin | Välivaiheen asuminen, kiire löytää uusi |
| Osta ensin, väliaikaisrahoitus | Pankki rahoittaa uuden, vanha myydään myöhemmin | Ehdit valita uuden rauhassa | Kahden asunnon kulut, hintariski |
| Ehdollinen kauppa | Ostotarjous ehdolla, että oma asunto myydään määräajassa | Pienempi riski ostajalle | Myyjä ei aina hyväksy ehtoa |
Lisäksi kauppojen ajoittaminen samalle päivälle on mahdollista, mutta vaatii, että molemmat kaupat etenevät samassa tahdissa.
Mitä kahden asunnon kuukaudet maksavat
Kuvitteellinen esimerkki. Perhe ostaa omakotitalon 420 000 eurolla ja jättää 250 000 euron arvoisen kerrostaloasunnon myyntiin. Pankki myöntää uuteen taloon pysyvää asuntolainaa ja 250 000 euron väliaikaisrahoituksen 4,5 prosentin korolla.
| Kulu kuukaudessa | € |
|---|---|
| Väliaikaisrahoituksen korko (250 000 × 4,5 % / 12) | noin 938 |
| Vanhan asunnon hoitovastike | 300 |
| Vanhan asunnon sähkö ja vakuutus | 60 |
| Lisäkulut yhteensä | noin 1 300 |
Kolmessa kuukaudessa lisäkuluja kertyy noin 3 900 euroa, kuudessa noin 7 800 euroa. Jos vanhan asunnon hintaa pitää lopulta laskea 5 %, menetys on vielä 12 500 euroa. Pahimmillaan venynyt myynti ja hinnanalennus maksavat yhdessä yli 20 000 euroa.
Uuden lainan erät kannattaa laskea kuukausieräalaskurilla ja lisätä niihin väliaikaisen kauden kulut.
Väliaikaisrahoituksen ehdot
Ennen kuin hyväksyt väliaikaisrahoituksen, sovi pankin kanssa kirjallisesti:
- Enimmäisaika. Kuinka kauan rahoitus on voimassa ja mitä tapahtuu, jos vanha ei ole myyty siihen mennessä.
- Korko ja kulut. Väliaikaisrahoituksen marginaali ja toimitusmaksu voivat poiketa pysyvästä lainasta.
- Vakuudet. Vanha asunto on yleensä rahoituksen vakuutena.
- Hintaoletus. Millä myyntihinnalla pankki on laskenut, ja mitä tapahtuu, jos hinta jää alemmaksi.
- Muuttuminen pysyväksi. Voiko osa väliaikaisrahoituksesta muuttua pysyväksi lainaksi, jos myyntihinta jää alle oletuksen.
Jos vanhan asunnon myyntihinta jää alle oletuksen, puuttuva summa jää usein pysyvään lainaan. Silloin myönnettävä laina ja maksukyky arvioidaan uudelleen, katso paljonko voin lainata.
Näin pienennät riskiä
- Arvioi vanhan asunnon hinta varovasti. Käytä useampaa arviota ja alueen toteutuneita kauppahintoja, joita voi tarkastella esimerkiksi Maanmittauslaitoksen ja Tilastokeskuksen palveluista.
- Laita vanha myyntiin ensin. Myynnin käynnistäminen ennen ostoa lyhentää todennäköistä väliaikaa.
- Ehdollinen ostotarjous. Tarjoa uudesta asunnosta ehdolla, että oma asunto myydään tietyssä ajassa.
- Varaa puskuri. Laske vähintään kuuden kuukauden väliaikaiskulut ja hinnanalennuksen mahdollisuus.
- Vuokraa tarvittaessa. Jos myynti venyy, vanhan asunnon vuokraaminen voi kattaa osan kuluista. Selvitä verotus Verohallinnosta.
Laskuesimerkki: hinnanalennus vai odottaminen
Kun vanha asunto ei käy kaupaksi, edessä on valinta: laskeako hintaa nyt vai odottaa. Laske se kuukausikulujen avulla. Esimerkissä lisäkulut ovat noin 1 300 euroa kuussa.
| Vaihtoehto | Kustannus |
|---|---|
| Laske hintaa 2 % (5 000 €) ja myy kuukaudessa | 5 000 € + 1 300 € = 6 300 € |
| Pidä hinta ja myy neljän kuukauden päästä | 4 × 1 300 € = 5 200 € |
| Pidä hinta ja myy kahdeksan kuukauden päästä | 8 × 1 300 € = 10 400 € |
Jos myynti onnistuisi varmasti neljässä kuukaudessa ennallaan olevalla hinnalla, odottaminen olisi hieman halvempaa. Mutta myyntiaikaa ei tiedä etukäteen, ja jokainen lisäkuukausi lisää kuluja. Tasapiste on tässä noin 5 000 / 1 300 ≈ 3,8 kuukautta: jos myynti venyy pidempään, hinnanalennus olisi ollut parempi ratkaisu. Kysy välittäjältä alueen tyypillinen myyntiaika ja vertaa sitä tasapisteeseen.
Muista, että hinnan laskeminen myöhemmin voi olla vaikeampaa, koska pitkään myynnissä ollut asunto herättää ostajissa kysymyksiä. Toisaalta liian aikainen hinnanalennus luopuu rahasta turhaan. Päätös kannattaa tehdä etukäteen sovitun aikataulun mukaan, ei tunteella.
Varainsiirtovero ja kaupan kulut
Uuden asunnon varainsiirtovero ja muut kulut maksetaan ostohetkellä, ei vanhan myynnin jälkeen. Varainsiirtovero on 1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta ja 3 % kiinteistön kauppahinnasta. Esimerkin 420 000 euron omakotitalosta vero on 12 600 euroa. Katso varainsiirtovero ja kaupan kulut.
Kun vanha asunto myydään
Kun vanhan asunnon kauppa tehdään, varmista, että myyntihinta ohjautuu suoraan väliaikaisrahoituksen maksuun. Sovi pankin kanssa etukäteen, miten mahdollinen ylijäämä tai alijäämä käsitellään. Jos myyntihinta jää alle oletuksen, puuttuva summa voidaan siirtää pysyvään lainaan, jolloin uusi erä kannattaa laskea kuukausieräalaskurilla ennen sopimusta. Muista myös, että vanhan asunnon vastikkeet ja vakuutus päättyvät vasta omistuksen siirtyessä. Ilmoita taloyhtiölle ja vakuutusyhtiölle omistajanvaihdoksesta, jotta laskutus loppuu oikeana päivänä.
Päätöslista ennen ostotarjousta
| Kysymys | Jos vastaus on "ei" |
|---|---|
| Kestääkö budjetti kuuden kuukauden väliaikaiskulut? | Myy ensin tai käytä ehdollista kauppaa |
| Onko vanhan asunnon hinta-arvio varovainen? | Hanki lisäarvio ja laske 5–10 % alempi skenaario |
| Onko väliaikaisrahoituksen enimmäisaika ja jatko sovittu? | Pyydä pankilta kirjallinen ehto |
| Onko uusi laina mitoitettu myös hinnanalennuksen varalle? | Pienennä uuden kohteen hintaluokkaa |
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka pitkäksi aikaa väliaikaisrahoitusta saa?
Se sovitaan pankin kanssa ja vaihtelee. Kysy, mitä tapahtuu, jos myynti ei toteudu sovitussa ajassa.
Voiko väliaikaisrahoituksen korkoa neuvotella?
Voi. Pyydä se osaksi lainatarjousta ja vertaa pankkien välillä samaan tapaan kuin pysyvää lainaa, katso asuntolainan kilpailutus.
Pitääkö vanhan asunnon hinta laskea, jos myynti venyy?
Ei välttämättä, mutta hinnan pitäminen liian korkealla pidentää kahden asunnon kautta. Vertaa hinnanalennusta kuukausittaisiin lisäkuluihin.
Mitä jos vanha asunto ei mene kaupaksi ollenkaan?
Keskustele pankin kanssa ajoissa. Vaihtoehtoina voivat olla väliaikaisrahoituksen muuttaminen pysyväksi lainaksi, vuokraus tai hinnan laskeminen.
Lähteet
- Maanmittauslaitos – kiinteistöjen kauppahintatiedot ja lainhuuto
- Tilastokeskus – asuntojen hintatilastot
- Verohallinto – varainsiirtovero ja vuokratulojen verotus
- Finanssivalvonta – kuluttajan oikeudet luottoasioissa
