Ensiasunnon osto ja ASP-laina: omarahoitus, korkotuki ja valtiontakaus laskettuna
Mitä ensiasunnon ostaja saa muita enemmän – suurempi lainaosuus, ASP-säästäminen, korkotuki ja valtiontakaus – ja mitä etuja ei enää ole. Laskuesimerkit ja tarkistuslista.
Ensiasunnon ostajalla on Suomessa kolme rahoitusetua: suurempi lainaosuus lainakatossa (enintään 95 %), mahdollisuus ASP-lainaan, johon liittyy valtion korkotuki ja valtiontakaus, sekä yleinen omistusasuntolainan valtiontakaus. Varainsiirtoveron vapautus ensiasunnon ostajalle sen sijaan poistui vuoden 2024 alusta, joten vero on budjetoitava. Huomaa, että Finanssivalvonta on 1.7.2026 alkaen väliaikaisesti nostanut myös muiden ostajien lainakaton 95 prosenttiin, joten lainakaton etu ei ole tällä hetkellä erillinen. ASP edellyttää, että olet säästänyt ASP-tilille ennakkoon ja täytät ikä- ja muut ehdot, joten aloita säästäminen hyvissä ajoin.
Opas kuuluu asuntolainan kilpailutuksen kokonaisuuteen. ASP-ehtoja on muutettu useasti, joten tarkista ajantasaiset ehdot Valtiokonttorista ja pankistasi. Laskuesimerkit ovat havainnollistavia.
Ensiasunnon ostajan edut ja ehdot
| Etu | Mitä se tarkoittaa | Ehto tai rajoitus |
|---|---|---|
| Lainakatto 95 % | Lainaa voi saada enintään 95 % vakuuksien arvosta | Koskee ensimmäistä vakituista asuntoa |
| ASP-laina | Ensiasuntolaina, johon liittyy korkotuki ja valtiontakaus | Ennakkosäästäminen ASP-tilille, ikä- ja säästöehdot |
| ASP-korkotuki | Valtio maksaa osan korosta, kun korko ylittää tietyn rajan | Rajat ja kesto laissa ja Valtiokonttorin ohjeissa |
| Valtiontakaus | Valtio takaa osan lainasta lisävakuutena | Enimmäismäärä; ASP-lainasta ei peritä takausmaksua, muusta omistusasuntolainasta peritään |
| Varainsiirtoveron vapautus | Ei enää käytössä | Poistui vuoden 2024 alusta |
Lainakaton laskeminen on kuvattu oppaassa lainakatto ja omarahoitus.
Miten ASP toimii
ASP eli asuntosäästöpalkkiojärjestelmä on valtion tukema tapa säästää ensimmäiseen omistusasuntoon. Pääpiirteet:
- Avaat ASP-tilin pankissa ja säästät säännöllisesti. Säästöjä on kerryttävä vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta, ja säästämiselle on asetettu vähimmäiskesto (1.6.2026 jälkeen avatuilla tileillä vähintään 20 hyväksyttyä kuukausitalletusta).
- Kun ostat asunnon, pankki voi myöntää loppuosan ASP-lainana.
- ASP-lainaan liittyy valtion korkotuki ja valtiontakaus.
- Ehtoina ovat muun muassa ikäraja tilin avaamiselle, se että asunto on ensimmäinen omistusasuntosi, ja ASP-lainan enimmäismäärä.
ASP-lainsäädäntö uudistettiin 1.6.2026: esimerkiksi enimmäislainamääriä nostettiin ja alueellisia rajoja yksinkertaistettiin, ja lisämuutoksia on valmisteilla vuoden 2027 alusta. Koska ikärajoja, enimmäismääriä ja tukirajoja on muutettu useaan kertaan, tarkista nykyiset luvut Valtiokonttorin sivuilta ennen kuin teet suunnitelmia.
Korkotuki laskettuna
Korkotuessa valtio maksaa osan siitä korosta, joka ylittää laissa määritellyn rajan. Nykyisen järjestelmän pääsääntö on, että valtio maksaa 70 % siitä korosta, joka ylittää 3,8 %, lainan ensimmäiset 10 vuotta. 1.6.2026 alkaen korkotuen sijaan voi valita myös pankin oman korkosuojauksen. Tarkista ajantasaiset rajat Valtiokonttorista.
Laskuesimerkki (havainnollistava). ASP-laina 150 000 euroa.
- Jos lainan korko on 3,5 %, se ei ylitä 3,8 prosentin rajaa, eikä korkotukea makseta.
- Jos korko on 4,5 %, rajan ylittävä osuus on 0,7 prosenttiyksikköä. Valtio maksaa siitä 70 %, eli noin 0,49 prosenttiyksikköä. Ensimmäisenä vuonna se on noin 150 000 × 0,49 % = 735 euroa.
Korkotuki toimii siis eräänlaisena korkokattona korkeiden korkojen varalle. Matalien korkojen aikana siitä ei ole euromääräistä hyötyä, mutta suoja on olemassa. Korkosuojauksista yleensä kerrotaan oppaassa korkokatto ja korkosuojaus.
Paljonko omaa rahaa ensiasuntoon tarvitaan
Havainnollistava esimerkki: kaksio, kauppahinta 200 000 euroa, ei yhtiölainaa.
| Tilanne | Laina | Omarahoitus | Varainsiirtovero 1,5 % | Omaa rahaa yhteensä |
|---|---|---|---|---|
| Ensiasunto, 95 % lainakatto | 190 000 € | 10 000 € | 3 000 € | 13 000 € |
| ASP: 10 % säästettynä | 180 000 € | 20 000 € | 3 000 € | 23 000 € |
| Muu ostaja, 90 % lainakatto (lain perustaso; 1.7.2026 alkaen väliaikaisesti 95 %) | 180 000 € | 20 000 € | 3 000 € | 23 000 € |
ASP vaatii ennakkoon enemmän säästöjä kuin pelkkä 95 prosentin lainakatto, mutta tuo korkotuen ja valtiontakauksen. Lisäksi tarvitset rahaa lainan kuluihin, muuttoon ja puskuriin. Varainsiirtoverosta lisää oppaassa varainsiirtovero ja kaupan kulut.
Säästösuunnitelma
Laske omarahoitusosuuden säästölaskurilla, kuinka kauan tavoitteeseen menee. Esimerkiksi 23 000 euron tavoite:
- 3 000 euron alkusäästöt ja 400 euroa kuussa 2 prosentin korolla: kolmessa vuodessa noin 17 800 euroa veron jälkeen. Tavoitteeseen tarvitaan vielä noin vuosi.
- Jos kuukausisäästö on 550 euroa, tavoite täyttyy noin kolmessa vuodessa.
Jos säästät ASP-tilille, tarkista tilin verokohtelu ja korkoehdot pankista. Jos ostat yhdessä puolison kanssa, selvitä, miten kummankin ASP-säästöt ja ensiasunnon ostajan asema otetaan huomioon.
Yhteisosto puolison tai kumppanin kanssa
Moni ensiasunto ostetaan yhdessä. Silloin kannattaa selvittää etukäteen:
- Ensiasunnon ostajan asema. Jos vain toinen on ensiasunnon ostaja, 95 prosentin lainakatto ja ASP-edut voivat koskea vain hänen osuuttaan. Kysy pankilta, miten se laskee teidän tilanteessanne.
- Omistusosuudet. Omistusosuudet kannattaa sopia sen mukaan, kuka maksaa omarahoituksen ja lainan. Jos toinen tuo enemmän omaa rahaa, osuudet voivat olla erisuuruiset.
- Yhteisvastuu lainasta. Yhteisessä lainassa kumpikin vastaa pankille koko lainasta, ei vain omasta puolikkaastaan.
- Avoliitto. Avopuolisoiden kannattaa tehdä kirjallinen sopimus siitä, miten asunto ja laina jaetaan eron sattuessa. Avioliitossa asiaan vaikuttavat avioliittolaki ja mahdollinen avioehto.
Havainnollistava esimerkki: pariskunta ostaa 200 000 euron asunnon puoliksi. Kumpikin maksaa 1 500 euroa varainsiirtoveroa, ja lainan erä on 180 000 eurolle 3,5 prosentin korolla 25 vuodessa noin 901 euroa kuussa eli noin 450 euroa kummaltakin, jos jaatte sen tasan.
Ensiasunnon ostajan tarkistuslista
- Selvitä, täytätkö ensiasunnon ostajan määritelmän ja ASP:n ehdot.
- Avaa ASP-tili ajoissa, jos aiot käyttää ASP-lainaa, ja säästä säännöllisesti.
- Laske omarahoitus ja varainsiirtovero yhteen.
- Hae lainalupaukset 2–3 pankista ja vertaa myös ASP-lainan ehtoja.
- Testaa erä 6 prosentin korolla, katso paljonko voin lainata.
- Tarkista taloyhtiön talous: yhtiölainat ja tulevat remontit.
- Varaa puskuri muuton jälkeisiin yllätyksiin.
Milloin kannattaa kysyä neuvoa
Jos ostat asunnon puolison, kumppanin tai vanhempien kanssa yhteisomistukseen, käytä aikaa omistusosuuksiin ja vastuisiin. Lahjoista ja perinnöistä omarahoituksena neuvoo Verohallinto. Jos vanhemmat antavat vakuuden, lue takaus ja lisävakuus.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko ASP-lainan ottaa, jos olen omistanut asunnon aiemmin?
Pääsääntöisesti ei, koska ASP on tarkoitettu ensimmäiseen omistusasuntoon. Poikkeuksista, kuten pienestä omistusosuudesta, kannattaa kysyä pankilta.
Saako ensiasunnon ostaja enää varainsiirtoverovapautusta?
Ei. Vapautus poistui vuoden 2024 alusta.
Onko ASP kannattava matalien korkojen aikana?
Korkotuesta ei ole hyötyä, jos korko pysyy rajan alapuolella, mutta valtiontakaus ja suoja korkeita korkoja vastaan ovat silti olemassa. Vertaa ASP-lainan ja tavallisen lainan marginaaleja.
Mitä tapahtuu ASP-säästöille, jos en osta asuntoa?
Säästöt ovat omiasi, mutta ASP-edut menetetään. Tarkista oman tilisi ehdot pankista.
Lähteet
- Valtiokonttori – ASP-korkotuki ja valtiontakaus
- Finanssivalvonta – lainakatto ja ensiasunnon ostajan raja
- Verohallinto – varainsiirtovero ja lahjavero
- Finlex – asuntosäästöpalkkiolainoja koskeva lainsäädäntö
