Asuntolainan säännöt 2026: korkovähennys, lainakatto, stressitesti ja luottotiedot
Kooste asuntolainaa koskevista säännöistä vuonna 2026 – mikä on voimassa, mikä on muuttunut viime vuosina ja mistä ajantasaisen tiedon voi tarkistaa.
Vuonna 2026 asuntolainaa ottava kohtaa säännöt, jotka ovat muuttuneet selvästi 2020-luvulla: omistusasunnon lainan korkovähennys on poistunut, varainsiirtovero on laskenut mutta ensiasunnon ostajan vapautus on poistunut, pankit tarkistavat tulot ja velat positiivisesta luottotietorekisteristä, ja maksukykyä testataan selvästi nykykorkoa korkeammalla korolla. Lainakatto on edelleen voimassa, ja uudiskohteiden taloyhtiölainoja sekä laina-aikoja on rajoitettu. Alla jokainen sääntö selitettynä ja lähde, josta tarkistat ajantasaisen tilanteen.
Opas kuuluu asuntolainan korkojen vertailun kokonaisuuteen. Säännöt muuttuvat, joten tarkista aina viralliset lähteet ennen päätöksiä.
Yhteenveto
| Sääntö | Tilanne vuonna 2026 | Mistä tarkistat |
|---|---|---|
| Omistusasunnon lainan korkovähennys | Poistunut kokonaan vuoden 2023 alusta | Verohallinto |
| Vuokra-asunnon lainan korot | Vähennetään edelleen pääomatuloista | Verohallinto |
| Varainsiirtovero | 1,5 % asunto-osakkeet, 3 % kiinteistöt vuoden 2024 alusta | Verohallinto |
| Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus | Poistunut vuoden 2024 alusta | Verohallinto |
| Lainakatto | Laissa 90 %, ensiasunnon ostaja 95 %; Finanssivalvonta nosti muiden kuin ensiasuntojen rajan väliaikaisesti 95 %:iin 1.7.2026 alkaen | Finanssivalvonta |
| Maksukyvyn stressitesti | Suosituksena 6 %:n korko ja enintään 25 vuoden laina-aika | Finanssivalvonta |
| Positiivinen luottotietorekisteri | Käytössä luottopäätöksissä | Verohallinto (rekisterin ylläpitäjä) |
| Laina-ajan ja uudiskohteiden yhtiölainan rajat | Asuntolainan enimmäislaina-aika 40 vuotta 1.6.2026 alkaen (aiemmin 30 vuotta); uudiskohteiden yhtiölaina enintään 60 % velattomasta hinnasta ja enintään 30 vuoden laina-aika | Finlex, Finanssivalvonta |
| ESIS ja todellinen vuosikorko | Pankin on annettava vakiomuotoiset ennakkotiedot | Finlex, Finanssivalvonta |
Korkovähennys on historiaa
Omistusasunnon lainan korkojen vähennysoikeutta pienennettiin asteittain vuodesta 2012 alkaen, ja vuodesta 2023 alkaen vähennysoikeutta ei enää ole. Käytännössä jokainen korkoeuro maksetaan nettotuloista. Tämä tekee marginaalin ja kulujen vertailusta tärkeämpää kuin ennen: esimerkiksi 0,10 prosenttiyksikön marginaaliero 200 000 euron lainassa on alussa noin 200 euroa vuodessa, eikä siitä saa enää verohyvitystä.
Vuokralle annettavan asunnon lainan korot ovat edelleen vähennyskelpoisia pääomatuloista. Jos lainalla on sekä omistusasunto- että vuokra-asuntokäyttöä, korot on jaettava käyttötarkoituksen mukaan. Tarkista ohjeet Verohallinnosta.
Varainsiirtovero
Vuoden 2024 alusta verokannat ovat olleet 1,5 % asunto-osakkeista ja 3 % kiinteistöistä. Ensiasunnon ostajan vapautus päättyi samaan aikaan. Asunto-osakkeissa vero lasketaan velattomasta hinnasta. Laskuesimerkit ovat oppaassa varainsiirtovero ja kaupan kulut.
Lainakatto ja maksukyvyn arviointi
Lainakatto perustuu lakiin luottolaitostoiminnasta (610/2014). Lain perustaso on 90 % vakuuksien käyvästä arvosta ja ensiasunnon ostajalla 95 % (15 luvun 11 §). Finanssivalvonta voi alentaa rajoja enintään 10 prosenttiyksiköllä, ja se on aiempina vuosina pitänyt yleisen rajan 85 prosentissa. 1.6.2026 voimaan tulleen lakimuutoksen (352/2026) jälkeen se voi myös asuntomarkkinoiden laskusuhdanteessa nostaa muiden kuin ensiasuntojen rajaa enintään 5 prosenttiyksiköllä. Näin se teki: 1.7.2026 alkaen lainakatto on väliaikaisesti 95 % myös muille kuin ensiasunnon ostajille, ja päätöstä arvioidaan neljännesvuosittain. Koska taso voi muuttua Finanssivalvonnan päätöksellä, tarkista voimassa oleva arvo sen sivuilta ennen kuin lasket omarahoitusta. Lisää oppaassa lainakatto ja omarahoitus.
Maksukyvyn arvioinnissa pankit noudattavat Finanssivalvonnan suositusta, jonka mukaan lainanottajan tulojen pitäisi riittää lainanhoitoon myös, jos korko nousee 6 prosenttiin ja laina-aika on enintään 25 vuotta. Lisäksi pankit tarkastelevat velkojen suhdetta tuloihin. Käytännön laskelma on oppaassa paljonko voin lainata.
Positiivinen luottotietorekisteri
Positiivinen luottotietorekisteri kokoaa yhteen kuluttajan luotot ja tulorekisterin tulotiedot. Rekisteriä ylläpitää Verohallinnon yhteydessä toimiva yksikkö, ja luotonantajat käyttävät sitä luottopäätöksissä. Asuntolainaa haettaessa pankki näkee esimerkiksi kulutusluotot, luottokorttien luottorajat ja muut asuntolainat.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle:
- Käyttämättömät luottokorttirajat ja osamaksut näkyvät ja voivat pienentää myönnettävää lainaa.
- Kulutusluottojen maksaminen pois ennen asuntolainahakemusta voi parantaa tilannetta.
- Voit tarkistaa omat tietosi rekisteristä. Ohjeet löytyvät Verohallinnon sivuilta.
Tarkista rekisterin ajantasainen sisältö ja käyttö Verohallinnon sivuilta, koska sen laajentamisesta ja käyttötavoista on tehty päätöksiä vaiheittain.
Laina-aika ja taloyhtiölainat
Asuntolainojen ja taloyhtiölainojen laina-aikoja sekä uudiskohteiden taloyhtiölainan osuutta on rajoitettu lainsäädännöllä. Asuntolainan enimmäislaina-aika on 1.6.2026 alkaen 40 vuotta (kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §, muutettu lailla 354/2026; aiemmin 30 vuotta). Uudiskohteen yhtiölaina saa rakentamisvaiheessa olla enintään 60 % velattomasta hinnasta, ja sen laina-aika on enintään 30 vuotta (luottolaitoslain 15 luvun 11 a §); valtioneuvoston asetuksella näitä rajoja voidaan laskusuhdanteessa väljentää. Pankki saa poiketa enimmäislaina-ajasta 10 prosentissa lainoista vuosineljänneksittäin. Säännöissä on poikkeuksia ja siirtymäsäännöksiä, joten tarkista oman tilanteesi soveltaminen Finlexistä tai pankiltasi. Käytännön merkitys on käyty läpi oppaissa laina-aika 25 vai 30 vuotta ja taloyhtiölaina ja rahoitusvastike.
Kuluttajan oikeudet asuntoluotossa
Kuluttajansuojalain asuntoluottoja koskevat säännökset (7 a luku) edellyttävät muun muassa, että:
- markkinoinnissa ja tarjouksessa ilmoitetaan todellinen vuosikorko ja luoton kustannukset,
- kuluttajalle annetaan ennen sopimusta vakiomuotoiset ennakkotiedot (ESIS),
- luotonantaja arvioi kuluttajan luottokelpoisuuden,
- kuluttaja saa maksaa luoton ennenaikaisesti takaisin. Korvausta korkotason laskusta saa periä vain, jos luotto on yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta (7 a luvun 20 §). Tavallisesta 12 kuukauden Euriboriin sidotusta lainasta korvausta ei siis peritä.
Lisäksi kuluttaja voi peruuttaa asuntoluottosopimuksen 14 päivän kuluessa sopimuksen tekemisestä tai siitä, kun hän on saanut sopimuskappaleen (7 a luvun 17 §); tällöin luotto palautetaan ja korkoa maksetaan käyttöajalta. Kuluttajaluottodirektiivin uudistus (laki 31/2026) muuttaa 7 ja 7 a lukua 20.11.2026 alkaen, ja muutokset koskevat sen jälkeen tehtäviä sopimuksia. Tarkista ajantasainen teksti Finlexistä. ESIS-tiedotteen hyödyntäminen on kuvattu oppaassa lainatarjousten vertailu esimerkillä.
ASP ja valtiontakaus
Ensiasunnon ostajien ASP-järjestelmä ja omistusasuntolainojen valtiontakaus ovat edelleen käytössä; molempien lainsäädäntö uudistettiin 1.6.2026. Niiden ehtoja, kuten ikärajoja, enimmäislainamääriä ja korkotuen rajoja, on muutettu useaan kertaan, joten tarkista voimassa olevat ehdot Valtiokonttorista ja pankistasi. Lue ensiasunnon osto ja ASP.
Mitä säännöt tarkoittavat yhdelle lainalle
Havainnollistava esimerkki: ostat 250 000 euron kerrostaloasunnon ilman yhtiölainaa, et ole ensiasunnon ostaja.
| Sääntö | Vaikutus esimerkissä |
|---|---|
| Lainakatto 90 % (lain perustaso; 1.7.2026 alkaen väliaikaisesti 95 %, jolloin laina enintään 237 500 €) | Laina enintään 225 000 €, omarahoitusta 25 000 € |
| Varainsiirtovero 1,5 % | 3 750 € omista varoista |
| Stressitesti 6 % / 25 v | 225 000 €:n erä testissä noin 1 450 €/kk; tulojen on riitettävä siihen |
| Ei korkovähennystä | Esim. 3,5 %:n korolla ensimmäisen vuoden noin 7 800 euron korot maksetaan kokonaan itse |
| Positiivinen luottotietorekisteri | Pankki näkee kaikki muut luotot ja luottorajat |
Taulukosta näkyy, että säännöt vaikuttavat sekä siihen, paljonko omaa rahaa tarvitaan, että siihen, kuinka suuret tulot lainan saaminen edellyttää.
Usein kysytyt kysymykset
Onko vanhojen lainojen korkovähennys myös poistunut?
Kyllä. Vähennysoikeus poistui kaikilta omistusasunnon lainoilta lainan ottamisajankohdasta riippumatta.
Koskeeko lainakatto lainan siirtoa toiseen pankkiin?
Lainakatto koskee uutta asunnon hankintaa varten myönnettävää lainaa. Pelkkä olemassa olevan lainan siirto käsitellään eri tavalla, mutta lisälainan ottaminen voi tuoda rajan peliin. Kysy pankilta.
Näkyykö luottokortin käyttämätön luottoraja asuntolainahakemuksessa?
Näkyy positiivisen luottotietorekisterin kautta, ja pankki voi ottaa sen huomioon. Turhat luottorajat kannattaa pienentää ennen hakemusta.
Missä näen kaikki asuntolainan säännöt yhdessä paikassa?
Yhtä kaikkien sääntöjen koostetta ei ole. Finanssivalvonta, Verohallinto ja Finlex ovat tärkeimmät lähteet.
Lähteet
- Verohallinto – korkojen verokohtelu, varainsiirtovero ja positiivinen luottotietorekisteri
- Finanssivalvonta – lainakatto, makrovakauspäätökset ja maksukykysuositus
- Finlex – kuluttajansuojalaki (38/1978), luottolaitoslaki (610/2014)
- Valtiokonttori – ASP-korkotuki ja valtiontakaus
- Suomen Pankki – asuntolainamarkkinan tilastot
