Varainsiirtovero ja asuntokaupan kulut 2026: laskuesimerkit kerros- ja omakotitaloon
Varainsiirtovero 1,5 % asunto-osakkeista ja 3 % kiinteistöistä, velattoman hinnan merkitys, maksuaika sekä muut kulut, jotka tarvitset omista varoista.
Vuonna 2026 asunnon ostaja maksaa varainsiirtoveroa 1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta ja 3 % kiinteistön kauppahinnasta. Verokannat laskivat vuoden 2024 alusta, ja samalla poistui ensiasunnon ostajan vapautus. Varainsiirtovero ja muut kaupan kulut maksetaan käytännössä omista varoista, joten ne kannattaa laskea omarahoituksen päälle jo ennen lainaneuvottelua.
Opas kuuluu asuntolainan korkojen vertailun kokonaisuuteen. Luvut ovat havainnollistavia, ja ajantasaiset ohjeet löytyvät Verohallinnosta.
Mistä varainsiirtovero lasketaan
| Kohde | Verokanta | Veron peruste | Laki |
|---|---|---|---|
| Asunto-osake (kerrostalo, rivitalo osakeyhtiössä) | 1,5 % | Kauppahinta + ostajan vastattavaksi jäävä yhtiölainaosuus eli velaton hinta | Varainsiirtoverolaki (931/1996) |
| Kiinteistö (omakotitalo omalla tontilla, tontti) | 3 % | Kauppahinta | Varainsiirtoverolaki (931/1996) |
Asunto-osakkeissa veron peruste sisältää yhtiölainaosuuden. Jos taloyhtiöllä on paljon lainaa, vero on suurempi kuin pelkästä myyntihinnasta laskettuna. Taloyhtiölainan vaikutuksesta kokonaisuuteen kerrotaan oppaassa taloyhtiölaina ja rahoitusvastike.
Uudiskohteet. Myös uudiskohteen ostaja maksaa varainsiirtoveroa 1,5 % velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta, ja ostajan on itse annettava varainsiirtoveroilmoitus. Vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa siitä, kun omistusoikeus siirtyy, yleensä kun rakennus on valmis ja koko hinta maksettu. Koska uudiskohteessa yhtiölainaosuus on usein suuri, vero lasketaan selvästi myyntihintaa suuremmasta summasta. Tarkista oman kohteesi tilanne Verohallinnon ohjeista.
Laskuesimerkit
Kerrostaloasunto (havainnollistava). Myyntihinta 190 000 euroa ja yhtiölainaosuus 40 000 euroa, velaton hinta siis 230 000 euroa.
- Varainsiirtovero: 230 000 × 1,5 % = 3 450 €
- Jos vero laskettaisiin vain myyntihinnasta, se olisi 2 850 €. Ero, 600 euroa, johtuu yhtiölainaosuudesta.
- Ennen vuotta 2024 voimassa ollut 2 prosentin kanta olisi tarkoittanut 4 600 euroa.
Omakotitalo omalla tontilla (havainnollistava). Kauppahinta 320 000 euroa.
- Varainsiirtovero: 320 000 × 3 % = 9 600 €
- Aiemmalla 4 prosentin kannalla vero olisi ollut 12 800 €.
Ensiasunnon ostaja. Vapautus poistui vuoden 2024 alusta. Ensiasunnon ostaja maksaa nyt saman veron kuin muut, mutta pienempi verokanta keventää summaa verrattuna siihen, mitä muut ostajat maksoivat aiemmin.
Milloin ja miten vero maksetaan
- Asunto-osake: vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta (uudiskohteessa kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä). Kun kaupassa on mukana kiinteistönvälittäjä, välittäjä huolehtii usein veron perimisestä ja tilittämisestä. Varmista asia välittäjältä.
- Kiinteistö: vero on maksettava ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.
- Vero ilmoitetaan ja maksetaan Verohallinnon OmaVero-palvelussa, jos ilmoitusvelvollisuus on ostajalla.
Myöhästynyt maksu johtaa korotuksiin. Merkitse eräpäivä kalenteriin heti kaupantekopäivänä.
Käytännön tarkistuslista veron maksamiseen:
- Selvitä kaupantekopäivänä, hoitaako välittäjä veron perimisen vai teetkö ilmoituksen itse.
- Laske veron peruste: asunto-osakkeissa myyntihinta + yhtiölainaosuus kaupantekohetkellä.
- Varaa summa tilille ennen kauppaa, ei vasta jälkikäteen.
- Tallenna kuitti tai vahvistus maksusta. Kiinteistökaupassa sitä tarvitaan lainhuudon hakemiseen.
- Jos omistat asunnon yhdessä, tarkista, että kummankin osuus on ilmoitettu oikein.
Muut kaupan kulut omista varoista
Varainsiirtoveron lisäksi tyypillisiä kuluja ovat:
| Kulu | Koskee | Mistä hinta selviää |
|---|---|---|
| Lainhuuto | Kiinteistö | Maanmittauslaitoksen hinnasto |
| Kiinnitys ja panttikirjat | Kiinteistö, kun laina vakuutetaan | Maanmittauslaitoksen hinnasto |
| Omistuksen kirjaus huoneistotietojärjestelmään | Asunto-osake | Maanmittauslaitos; paperisen osakekirjan muuntaminen voi maksaa |
| Lainan toimitusmaksu ja vakuuskulut | Kaikki | Pankin hinnasto |
| Kuntotarkastus | Erityisesti omakotitalot | Tarkastajan tarjous |
| Muutto, kotivakuutus, pienet korjaukset | Kaikki | Omat tarjoukset |
Kiinteistönvälittäjän palkkion maksaa tavallisesti myyjä, mutta jos olet itse tehnyt toimeksiannon, tarkista sopimus. Ostoprosessin välittäjäkysymyksiin ei mennä tässä tarkemmin.
Uudiskohde vai vanha kohde kulujen kannalta. Havainnollistava vertailu kahdesta 230 000 euron velattomasta hinnasta: varainsiirtovero on kummassakin 3 450 euroa, koska uudiskohteenkin vero lasketaan velattomasta hinnasta. Ero syntyy muualta. Uudiskohteessa yhtiölainaosuus on usein suurempi ja rahoitusvastike nousee lyhennysvapaan päättyessä. Vertaa siksi kertakulujen lisäksi kuukausikulut usean vuoden ajalta.
Kulujen laskeminen budjettiin
Laske omat varat näin:
- Kauppahinta − pankin myöntämä laina = omarahoitus.
- + varainsiirtovero.
- + lainan ja vakuuksien kulut.
- + muut ostokulut (muutto, vakuutus, mahdollinen tarkastus).
- + puskuri, esimerkiksi kolmen kuukauden menot.
Esimerkissä kerrostaloasunto ostetaan 90 prosentin lainakatolla: omarahoitus 19 000 € (10 % myyntihinnasta), vero 3 450 €, pankin kulut 750 € ja muut kulut 1 500 € (oletus). Yhteensä noin 24 700 euroa ennen puskuria. Lainakatosta kerrotaan oppaassa lainakatto ja omarahoitus, ja säästämisen voi suunnitella omarahoitusosuuden säästölaskurilla.
Vuokra-asunnon ja sijoitusasunnon ostaja
Varainsiirtovero on sama sijoitusasunnossa. Verotuksessa varainsiirtovero luetaan sijoitusasunnon hankintamenoon, mikä vaikuttaa luovutusvoiton laskemiseen myöhemmin. Sijoitusasuntojen verotuksesta neuvoo Verohallinto, ja monimutkaisissa tilanteissa kannattaa kysyä tilitoimistolta tai veroneuvojalta.
Erityistilanteet: vuokratontti, irtaimisto ja yhteisomistus
Talo vuokratontilla. Kun ostat omakotitalon, joka on vuokratontilla, kaupan kohteena on rakennus ja tontin vuokraoikeus. Tällainen kauppa verotetaan yleensä kiinteistön tavoin 3 prosentin kannalla. Tontin vuokrasopimuksen ehdot, kuten vuokra-aika ja vuokran tarkistus, vaikuttavat myös siihen, miten pankki arvostaa vakuuden.
Irtaimisto. Jos kauppaan sisältyy erikseen hinnoiteltua irtaimistoa, kuten huonekaluja, niiden osuus ei ole asunto-osaketta tai kiinteistöä, eikä siitä makseta varainsiirtoveroa. Hinnoittelun on oltava todellinen. Keinotekoisesti suureksi merkitty irtaimiston osuus ei ole hyväksyttävä tapa pienentää veroa.
Yhteisomistus. Kun ostatte asunnon kahdestaan, kumpikin maksaa veron omasta omistusosuudestaan. Esimerkissä 230 000 euron velattomassa hinnassa puoliksi omistettuna kumpikin maksaa 1 725 euroa.
Lahja tai perintö. Varainsiirtovero koskee vastikkeellisia luovutuksia. Lahjana tai perintönä saatuun asuntoon sovelletaan lahja- tai perintöveroa, ja niiden säännöt ovat Verohallinnon sivuilla. Jos luovutuksessa on sekä lahja- että kauppaosa, kysy Verohallinnosta, miten vero lasketaan.
Usein kysytyt kysymykset
Maksaako ensiasunnon ostaja varainsiirtoveron vuonna 2026?
Kyllä. Ensiasunnon ostajan vapautus poistui vuoden 2024 alusta. Vapautus koski vielä kauppoja, jotka tehtiin ennen vuoden 2024 alkua ja täyttivät ehdot.
Lasketaanko vero kauppahinnasta vai velattomasta hinnasta?
Asunto-osakkeissa velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta lisättynä ostajan vastattavaksi jäävällä yhtiölainaosuudella. Kiinteistöissä kauppahinnasta.
Voiko varainsiirtoveron rahoittaa asuntolainalla?
Joskus, jos lainakatto ja vakuudet sen sallivat. Usein vero on maksettava omista varoista.
Mistä löydän ajantasaiset verokannat?
Verohallinnon sivuilta, kohdasta varainsiirtovero. Tarkista aina ennen kauppaa.
Lähteet
- Verohallinto – varainsiirtoveron verokannat, maksuaika ja ilmoittaminen
- Maanmittauslaitos – lainhuuto, kiinnitykset ja huoneistotietojärjestelmä
- Finlex – varainsiirtoverolaki (931/1996)
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – asuntokaupan kuluttajaneuvonta
