Korkokatto ja korkosuojaus asuntolainassa: hinta, hyöty ja purkuehdot

Korkosuojaus kannattaa, jos erän nousu olisi taloudellesi vaikeampi kantaa kuin suojauksen hinta. Korkokatto asettaa viitekorolle ylärajan määräajaksi, korkoputki asettaa sekä ylä- että alarajan, ja kiinteä korko lukitsee koko koron. Jokaisesta maksetaan jotain: kertamaksu, kuukausimaksu tai korkeampi korko. Suojaus on vakuutus, ei sijoitus. Sen arvo riippuu siitä, nousevatko korot katon yli suojausaikana, eikä sitä tiedä kukaan etukäteen.

Opas kuuluu asuntolainan korkojen vertailun kokonaisuuteen. Kaikki hinnat ja korot ovat havainnollistavia.

Suojaustavat lyhyesti

Vertailutaulukko korkorakenteista löytyy myös vertailusivulta. Kiinteän koron erityispiirteitä on käsitelty oppaassa Euribor vai kiinteä korko.

Miten korkokatto toimii käytännössä

Oletetaan, että lainasi on sidottu 12 kuukauden Euriboriin ja marginaali on 0,70 %. Ostat 3,0 prosentin korkokaton seitsemäksi vuodeksi.

• Jos Euribor on tarkistuspäivänä 2,5 %, korkosi on 2,5 + 0,70 = 3,20 %. Katto ei vaikuta.
• Jos Euribor on 4,0 %, korkosi lasketaan katon mukaan: 3,0 + 0,70 = 3,70 % eikä 4,70 %.

Katto koskee siis viitekorkoa. Marginaali tulee aina päälle.

Laskuesimerkki: kannattiko katto?

Havainnollistava tapaus: laina 200 000 euroa, katon hinta 2 500 euroa kertamaksuna, katto 3,0 % seitsemäksi vuodeksi. Lainan saldo on suojausaikana keskimäärin noin 180 000 euroa.

Skenaario 1: korot pysyvät alle katon. Katosta ei ole hyötyä. Kustannus 2 500 euroa.

Skenaario 2: Euribor on kahtena vuotena keskimäärin 4,0 %. Katto säästää näinä vuosina noin 1 prosenttiyksikön keskisaldosta: 180 000 × 1 % × 2 = noin 3 600 euroa. Nettohyöty noin 3 600 − 2 500 = 1 100 euroa.

Skenaario 3: Euribor on neljänä vuotena keskimäärin 4,5 %. Säästö noin 180 000 × 1,5 % × 4 = 10 800 euroa. Nettohyöty noin 8 300 euroa.

Tasapiste on siis noin 2 500 / 180 000 ≈ 1,4 prosenttiyksikkövuotta. Toisin sanoen katto maksaa itsensä takaisin, jos viitekorko on katon yläpuolella yhteensä noin 1,4 prosenttiyksikön verran vuosiksi laskettuna, esimerkiksi yhden vuoden 1,4 yksikköä tai kaksi vuotta 0,7 yksikköä katon yli. Laskelma on karkea, mutta sillä saa käsityksen siitä, millaista korkoa suojauksen hinta ennakoi.

Kuukausimaksun näkökulma

Monelle tärkein kysymys ei ole koko laina-ajan hinta, vaan se, mahtuuko erä budjettiin. Kokeile kuukausieräalaskurilla:

Esimerkissä katto rajaa erän nousun noin 112 euroon kuukaudessa verrattuna tilanteeseen ilman kattoa. Jos sinulla on varaa 1 134 euron erään ja puskurirahasto, katon hyöty on lähinnä mielenrauha. Jos 1 134 euroa olisi ylivoimainen, katto on varsinaista riskienhallintaa.

Ehdot, jotka ratkaisevat suojauksen arvon

Lue suojaussopimuksesta ja kysy pankilta kirjallisesti:

1. Katon taso ja kesto. Matala katto pitkäksi aikaa on kallis, korkea katto lyhyeksi aikaa halpa mutta suojaa vähemmän.
2. Hinta ja sen maksutapa. Kertamaksu, kuukausimaksu vai korkeampi marginaali?
3. Mitä tapahtuu, jos maksat lainan pois. Jos myyt asunnon tai siirrät lainan toiseen pankkiin, saatko jäljellä olevan suojan arvon takaisin, siirtyykö suoja uuteen lainaan vai menetätkö maksun?
4. Koskeeko suojaus koko lainaa. Ylimääräiset lyhennykset voivat muuttaa suojattua määrää.
5. Onko suojaus erillinen sopimus. Osa suojauksista on lainasopimuksesta erillisiä johdannaissopimuksia, joilla on omat ehtonsa.

Lainan siirrossa suojauksen purku voi syödä marginaalisäästön. Lue lainan siirto toiseen pankkiin ennen kuin teet päätöksen.

Osittainen suojaus: katto vain osalle lainasta

Suojauksen ei tarvitse koskea koko lainaa. Jos katto koko 200 000 euron lainalle maksaisi esimerkissä 2 500 euroa, puolelle lainalle se maksaisi karkeasti puolet, noin 1 250 euroa, jos pankki hinnoittelee suojan saldon mukaan.

Vaikutus erään, kun Euribor nousee 4,0 prosenttiin ja katto on 3,0 %:

Puolittainen suojaus rajaa erän nousua noin puoleen ja maksaa noin puolet. Se sopii, kun haluat hajauttaa: jos korot laskevat, maksat suojasta vähemmän, ja jos ne nousevat, olet osittain turvassa. Kysy pankilta, onko osittainen suojaus mahdollinen ja miten ylimääräiset lyhennykset kohdistetaan suojattuun ja suojaamattomaan osaan.

Päätöslista

Harkitse suojausta, jos:

• erä 6 prosentin korolla ylittäisi selvästi budjettisi,
• puskurirahastoa on vähän,
• lähivuosiin tulee tulojen lasku, esimerkiksi perhevapaa, opinnot tai eläköityminen.

Jätä suojaus pois tai valitse kevyt suojaus, jos:

• erä mahtuu budjettiin myös korkeammalla korolla,
• aiot todennäköisesti myydä asunnon ennen suojausajan loppua ja suoja ei siirry,
• suojauksen hinta on suuri suhteessa lainan kokoon.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko korkokaton ostaa olemassa olevaan lainaan?

Usein voi. Hinta määräytyy ostohetken markkinatilanteen mukaan, ja se on yleensä sitä kalliimpi, mitä lähempänä katto on nykyistä viitekorkoa.

Saako suojauksen hinnan vähentää verotuksessa?

Omistusasunnon lainan korkojen vähennysoikeus on poistunut, joten myös omistusasunnon suojauksen kulut jäävät pääsääntöisesti itse maksettaviksi. Sijoitusasuntojen osalta tarkista Verohallinnosta.

Onko korkoputki aina ilmainen?

Ei. Hinta riippuu katon ja lattian tasoista. Lattia voi tehdä putkesta halvan, mutta se rajoittaa hyötyä koron laskiessa.

Kumpi on parempi, katto vai kiinteä korko?

Katto antaa mahdollisuuden hyötyä laskusta, kiinteä korko antaa täyden ennustettavuuden. Kiinteän koron ennenaikaisen takaisinmaksun korvaus on tärkeä tarkistaa.

Lähteet

• Finanssivalvonta – korkoriski ja kuluttajan tiedonsaanti
• Suomen Pankki – viitekorkojen kehitys
• FINE – neuvonta suojaussopimusten ehdoista
• Finlex – kuluttajansuojalaki