Asuntolainan korko vertailu: mistä hinta muodostuu ja miten tarjoukset verrataan
Asuntolainan korkojen vertailu käytännössä – viitekorko, marginaali, todellinen vuosikorko, kulut ja suojaukset sekä laskuesimerkki kahdesta tarjouksesta.
Asuntolainan korkoja verrataan Suomessa käytännössä marginaalin, euromääräisten kulujen ja todellisen vuosikoron perusteella. Useimmat asuntolainat sidotaan samaan viitekorkoon, tavallisesti 12 kuukauden Euriboriin, joten viitekorko on eri pankeissa sama ja ero syntyy siitä, mitä pankki lisää sen päälle. Pyydä siksi vähintään kaksi tai kolme tarjousta samalla lainasummalla, laina-ajalla ja viitekorolla, ja laske jokaisesta, mitä laina maksaa euroina koko laina-ajalla ja sillä ajalla, jonka oikeasti aiot asunnossa asua.
Tämä opas kokoaa korot, kulut ja säännöt -osion. Syvemmät oppaat löydät lopusta ja tekstin sisältä. Kaikki luvut ovat havainnollistavia esimerkkejä, eivät pankkien hintoja.
Asuntolainan koron osat
Vaihtuvakorkoisen asuntolainan korko on kahden luvun summa:
| Osa | Mikä se on | Kuka päättää | Muuttuuko |
|---|---|---|---|
| Viitekorko | Esim. 12 kk Euribor, 6 kk Euribor tai pankin oma viitekorko | Euribor määräytyy rahamarkkinoilla, pankin oma viitekorko pankin päätöksellä | Kyllä, koron tarkistuspäivinä |
| Marginaali | Pankin lisä viitekoron päälle, esim. 0,6–1,2 % | Sovitaan lainasopimuksessa | Yleensä ei, ellei sopimusta muuteta |
| Kulut | Toimitusmaksu, kuukausimaksut, vakuus- ja ehtomuutoskulut | Pankin hinnasto ja tarjous | Hinnasto voi muuttua sopimusehtojen mukaan |
Esimerkki: jos 12 kk Euribor on koron tarkistuspäivänä 2,40 % ja marginaali 0,70 %, lainasi korko on seuraavan vuoden ajan 3,10 %. Vuoden päästä korko lasketaan uudelleen silloisella Euriborilla, mutta marginaali pysyy samana.
Viitekorkojen eroista ja kiinteästä korosta kerrotaan tarkemmin oppaassa Euribor vai kiinteä korko. Marginaalin ja palkkioiden neuvottelusta on oma oppaansa marginaali ja palkkiot.
Todellinen vuosikorko: yksi luku, joka sisältää kulut
Kuluttajansuojalain asuntoluottoja koskevien säännösten mukaan pankin on ilmoitettava lainasta todellinen vuosikorko. Se sisältää nimelliskoron lisäksi luoton pakolliset kulut, kuten toimitusmaksun ja tilinhoitomaksut, ja muuttaa ne vuosikorkoa vastaavaksi luvuksi. Sama luku löytyy pankin antamasta ESIS-tiedotteesta.
Todellinen vuosikorko on hyvä ensimmäinen vertailuluku, mutta siinä on kaksi rajoitusta:
- Vaihtuvakorkoisessa lainassa se lasketaan olettaen, että viitekorko pysyy laskentahetken tasolla koko laina-ajan. Luku ei siis ennusta tulevaa korkoa.
- Se olettaa, että laina maksetaan sovitussa ajassa. Jos myyt asunnon viiden vuoden päästä, alussa maksetut kertakulut painavat todellisuudessa enemmän kuin luku antaa ymmärtää.
Siksi kannattaa laskea myös euroina, kuten seuraavassa esimerkissä.
Laskuesimerkki: kaksi tarjousta samasta lainasta
Havainnollistava tilanne: lainaa 200 000 euroa, laina-aika 25 vuotta, annuiteettilaina, 12 kk Euribor laskentahetkellä 2,40 %.
| Tarjous A | Tarjous B | |
|---|---|---|
| Marginaali | 0,65 % | 0,80 % |
| Korko yhteensä | 3,05 % | 3,20 % |
| Toimitusmaksu | 1 200 € | 300 € |
| Kuukausimaksu | 5 € | 0 € |
| Kuukausierä | noin 954 € | noin 969 € |
| Korot 25 vuodessa | noin 86 090 € | noin 90 810 € |
| Korot + kulut 25 vuodessa | noin 88 790 € | noin 91 110 € |
Koko laina-ajalla A on noin 2 300 euroa edullisempi. Mutta katso lyhyempää aikaa:
- 3 vuodessa A säästää korkoja noin 880 euroa, mutta sen kulut ovat 900 euroa (toimitusmaksujen ero) + 180 euroa (36 kuukausimaksua) = 1 080 euroa suuremmat. B on tällä aikavälillä noin 200 euroa halvempi.
- 5 vuodessa korkosäästö on noin 1 440 euroa ja kulujen ero 900 + 300 = 1 200 euroa. Nyt A on noin 240 euroa halvempi.
Tarjousten "tasapiste" on siis noin neljässä vuodessa. Jos todennäköisesti vaihdat asuntoa tai kilpailutat lainan pian, pienempi kertakulu voi voittaa pienemmän marginaalin. Voit kokeilla omia lukujasi kuukausieräalaskurilla.
Mitä muuta lainan hintaan vaikuttaa
Marginaali ja kulut eivät ole ainoita hintatekijöitä. Ennen kuin vertaat tarjouksia, tarkista nämä:
- Omarahoitus ja vakuudet. Pankki hinnoittelee riskiä. Mitä pienempi laina suhteessa vakuuden arvoon, sitä paremmat neuvotteluasemat. Lainan enimmäismäärää rajoittaa lainakatto, josta kerrotaan oppaassa lainakatto ja omarahoitus.
- Asiakkuus ja pakettiedut. Pankki voi tarjota pienempää marginaalia, jos keskität palkan, vakuutukset tai säästämisen sinne. Laske, mitä muut palvelut maksavat, ennen kuin pidät etua todellisena.
- Laina-aika. Pidempi laina-aika pienentää erää mutta kasvattaa korkoja. Vertaa tarjouksia aina samalla laina-ajalla.
- Korkosuojaus. Korkokatto tai kiinteä korko maksaa jotain, joko kertamaksuna tai korkeampana korkona. Lue korkokatto ja korkosuojaus.
- Taloyhtiölaina. Kerrostaloasunnon velaton hinta sisältää usein taloyhtiölainaosuuden, jonka korko ja ehdot ovat taloyhtiön, eivät sinun. Katso taloyhtiölaina ja rahoitusvastike.
- Kaupan kulut. Varainsiirtovero, kiinnitykset ja muut kulut on maksettava yleensä omista varoista. Ne käydään läpi oppaassa varainsiirtovero ja kaupan kulut.
Vuoden 2026 säännöt lyhyesti
Asuntolainaan liittyy useita viime vuosina muuttuneita sääntöjä. Tärkeimmät ovat:
- Omistusasunnon lainan korkovähennys poistui kokonaan vuoden 2023 alusta, joten korot maksetaan kokonaan omasta pussista.
- Varainsiirtovero on vuoden 2024 alusta ollut asunto-osakkeissa 1,5 % ja kiinteistöissä 3 %, ja ensiasunnon ostajan vapautus poistui.
- Pankit arvioivat maksukykyä Finanssivalvonnan suosituksen mukaisesti selvästi nykyistä korkeammalla korolla, tyypillisesti 6 prosentin stressikorolla.
- Pankit tarkistavat lainanhakijan tulot ja velat positiivisesta luottotietorekisteristä.
Yksityiskohdat, epävarmuudet ja lähteet ovat oppaassa asuntolainan säännöt 2026. Jos et ole varma, onko jokin muutos jo voimassa, tarkista se Finlexistä tai viranomaisen sivuilta.
Vertailun tarkistuslista
- Pyydä tarjoukset samalla summalla, laina-ajalla, viitekorolla ja lyhennystavalla.
- Kirjaa marginaali, todellinen vuosikorko, toimitusmaksu ja kuukausimaksut taulukkoon.
- Laske kulut euroina sekä koko laina-ajalle että todennäköiselle omistusajallesi.
- Selvitä, mitkä edut edellyttävät muita palveluja ja mitä ne maksavat.
- Testaa kuukausierä 6 prosentin korolla.
- Lue ESIS-tiedote ja tarjouksen voimassaoloaika.
Tarkempi lista löytyy työkalusta asuntolainatarjouksen tarkistuslista, ja koko kilpailutusprosessi on kuvattu oppaassa asuntolainan kilpailutus vaihe vaiheelta.
Milloin kannattaa kysyä neuvoa
Jos ostat ensimmäistä asuntoa, yhdistät useita vakuuksia, harkitset sijoitusasuntoa tai tulosi ovat epäsäännölliset, keskustele useamman pankin kanssa ja pyydä laskelmat kirjallisena. Puolueetonta neuvontaa sopimusehdoista saat maksutta Vakuutus- ja rahoitusneuvonta FINEltä. Verokysymyksissä, kuten vuokra-asunnon lainan korkojen vähentämisessä, käänny Verohallinnon puoleen.
Usein kysytyt kysymykset
Onko 12 kuukauden Euribor aina paras viitekorko?
Ei välttämättä. Se on Suomessa yleisin, koska erä pysyy vuoden kerrallaan samana. Lyhyempi Euribor reagoi nopeammin sekä nousuihin että laskuihin. Mikään viitekorko ei ole etukäteen varmasti halvin.
Voiko marginaalista neuvotella?
Voi. Marginaali on pankin hinnoittelupäätös, ja kilpailevat tarjoukset ovat paras neuvotteluväline. Neuvottele myös toimitusmaksusta.
Miksi todellinen vuosikorko on korkeampi kuin nimelliskorko?
Koska siihen lasketaan mukaan luoton pakolliset kulut. Mitä suuremmat kertakulut suhteessa lainaan, sitä suurempi ero.
Kuinka monta tarjousta kannattaa pyytää?
Kaksi tai kolme tarjousta riittää yleensä näyttämään hintahajonnan. Tärkeintä on, että ne on pyydetty samoilla tiedoilla.
Lähteet
- Finanssivalvonta – lainakatto, maksukyvyn arviointia koskevat suositukset ja kuluttajan oikeudet
- Suomen Pankki – viitekorkojen ja asuntolainojen korkotilastot
- FINE – Vakuutus- ja rahoitusneuvonta – maksuton neuvonta ja Pankkilautakunta
- Finlex – kuluttajansuojalaki ja luottolaitoslaki
- Verohallinto – varainsiirtovero ja korkojen verokohtelu
