Euribor vai kiinteä korko asuntolainaan? Viitekorot ja niiden riskit
12 kk, 6 kk ja 3 kk Euribor, pankin oma viitekorko ja määräaikainen kiinteä korko – miten ne toimivat ja miten valinta lasketaan euroina.
Valinta Euriborin ja kiinteän koron välillä on valinta ennustettavuuden ja hinnan välillä. Euriboriin sidottu laina seuraa markkinakorkoja: hyödyt, jos korot laskevat, ja maksat enemmän, jos ne nousevat. Määräaikainen kiinteä korko pitää erän samana sovitun ajan, mutta siitä maksetaan yleensä lisää joko korkeampana korkona tai suojauksen hintana, ja lainan maksaminen pois kesken kauden voi maksaa korvauksen. Kumpikaan ei ole etukäteen halvempi. Ratkaisevaa on, paljonko erän nousua budjettisi kestää.
Tämä opas kuuluu asuntolainan korkojen vertailun kokonaisuuteen. Luvut ovat havainnollistavia.
Miten Euribor toimii asuntolainassa
Euribor on euroalueen pankkien välisten luottojen viitekorko, jota hallinnoi European Money Markets Institute (EMMI). Se julkaistaan jokaisena pankkipäivänä useille maturiteeteille. Suomessa asuntolainoissa käytetään tavallisesti 12, 6 tai 3 kuukauden Euriboria.
Lainasopimuksessa sovitaan koron tarkistuspäivä. Sinä päivänä lainan korko lasketaan uudelleen: viitekoron sen päivän arvo + sopimuksen marginaali. Uusi korko on voimassa seuraavaan tarkistuspäivään asti.
| Viitekorko | Tarkistus | Erän muutos | Tyypillinen käyttäjä |
|---|---|---|---|
| 12 kk Euribor | Kerran vuodessa | Harvoin, mutta kerralla mahdollisesti paljon | Haluaa vuoden kerrallaan vakaan erän |
| 6 kk Euribor | Kahdesti vuodessa | Tasaisemmin | Haluaa nopeamman reaktion kuin 12 kk |
| 3 kk Euribor | Neljästi vuodessa | Seuraa markkinaa tiiviisti | Uskoo korkojen laskuun tai hyväksyy vaihtelun |
| Pankin oma viitekorko | Pankin ilmoittamana | Pankin päätöksen mukaan | Hyväksyy pankin hinnoittelun |
Esimerkki: 200 000 euron laina 25 vuodeksi. Jos korko nousee tarkistuspäivänä 3,1 prosentista 4,1 prosenttiin, annuiteettierä nousee noin 959 eurosta noin 1 067 euroon eli noin 108 euroa kuukaudessa. 12 kuukauden Euriborissa tämä nousu tulee kerralla, lyhyemmissä viitekoroissa pienempinä paloina.
Koron tarkistuspäivä ja varautuminen. Tarkistuspäivä määräytyy yleensä lainan nostopäivän mukaan. Merkitse se kalenteriin ja seuraa viitekoron kehitystä muutamaa kuukautta etukäteen, niin tiedät, mihin seuraavan vuoden erä on menossa. Jos korko on nousemassa, voit siirtää puskuriin rahaa jo ennen erän nousua tai harkita suojausta ajoissa, ennen kuin sen hinta nousee.
Pankin oma viitekorko
Osa pankeista tarjoaa Euriborin rinnalla omaa viitekorkoaan. Se seuraa yleensä markkinakorkoja, mutta sen muuttamisesta päättää pankki itse. Ennen kuin valitset sen, kysy:
- millä perusteella pankki muuttaa viitekorkoa ja kuinka usein,
- miten viitekorko on historiallisesti suhtautunut Euriboriin,
- onko marginaali tai jokin muu ehto erilainen kuin Euribor-lainassa,
- voiko viitekoron vaihtaa myöhemmin ja mitä se maksaa.
Pankin oman viitekoron vertailu muiden pankkien tarjouksiin on hankalampaa, koska et vertaa enää pelkkää marginaalia vaan myös viitekoron kehitystä, jota et voi ennustaa.
Määräaikainen kiinteä korko
Kiinteässä korossa sovitaan korko esimerkiksi 3, 5 tai 10 vuodeksi. Sen jälkeen laina siirtyy yleensä sopimuksessa nimettyyn vaihtuvaan korkoon tai korosta sovitaan uudelleen. Kiinteä korko hinnoitellaan pitkien markkinakorkojen mukaan, joten se voi olla tarjoushetkellä joko korkeampi tai matalampi kuin vaihtuva korko.
Laskuesimerkki (havainnollistava). Laina 200 000 euroa, 25 vuotta. Vertaillaan 10 vuoden kiinteää 3,6 prosentin korkoa ja vaihtuvaa korkoa, joka on tarjoushetkellä 3,1 %. Alla korkoja kertyy ensimmäisen kymmenen vuoden aikana, jos vaihtuvan koron keskiarvo olisi eri tasoilla (yksinkertaistus: keskikorko pysyy samana koko ajan).
| Korko 10 vuoden ajan | Kuukausierä | Korot 10 vuodessa |
|---|---|---|
| Kiinteä 3,6 % | noin 1 012 € | noin 62 000 € |
| Vaihtuva, keskimäärin 3,1 % | noin 959 € | noin 52 900 € |
| Vaihtuva, keskimäärin 4,1 % | noin 1 067 € | noin 71 300 € |
Jos vaihtuva korko pysyy keskimäärin tarjoushetken tasolla, kiinteä korko maksaa kymmenessä vuodessa noin 9 100 euroa enemmän. Jos vaihtuva korko on keskimäärin prosenttiyksikön korkeampi, kiinteä säästää noin 9 200 euroa. Kiinteä korko on siis vakuutus: maksat varmuudesta, ja hyöty riippuu siitä, toteutuuko riski.
Ennenaikainen takaisinmaksu kiinteässä korossa
Tämä on kiinteän koron tärkein sudenkuoppa. Kuluttajansuojalain asuntoluottoja koskevat säännökset sallivat kuluttajan maksaa luoton ennenaikaisesti takaisin. Vaihtuvakorkoisessa lainassa pankki ei pääsääntöisesti voi periä siitä korvausta (poikkeuksena viitekorko, jonka määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta), mutta kiinteäkorkoisessa yli 20 000 euron lainassa pankki voi periä korvauksen korkoerosta (7 a luvun 20 §), jos markkinakorot ovat laskeneet sopimushetkestä. Korvaus voi olla merkittävä, jos jäljellä on monta vuotta.
Ennen kuin valitset kiinteän koron, kysy pankilta kirjallisesti:
- miten korvaus lasketaan, jos myyt asunnon tai siirrät lainan,
- onko korvaukselle yläraja,
- voiko lainaa lyhentää ylimääräisesti ilman korvausta ja kuinka paljon,
- mihin korkoon laina siirtyy kiinteän kauden jälkeen.
Tarkista sääntöjen ajantasainen sisältö Finlexistä ja omasta sopimuksestasi. Jos aiot todennäköisesti myydä asunnon muutaman vuoden sisällä, pitkä kiinteä korko sopii huonosti.
Kumpi sopii sinulle: päätöslista
Valitse vaihtuva korko, jos:
- kuukausierä mahtuu budjettiin myös 6 prosentin korolla,
- sinulla on puskurirahasto,
- saatat myydä asunnon tai kilpailuttaa lainan lähivuosina.
Harkitse kiinteää korkoa tai korkokattoa, jos:
- erän nousu 100–300 euroa kuussa vaikeuttaisi selvästi taloutta,
- lainaa on paljon suhteessa tuloihin,
- haluat tietää asumiskulut tarkasti seuraavat vuodet esimerkiksi perhevapaiden ajan.
Korkokatto on välimuoto: se suojaa nousulta, mutta hyödyt laskusta. Sen hinnoittelu on selitetty oppaassa korkokatto ja korkosuojaus. Vertaile vaihtoehtoja myös korkovaihtoehtojen taulukossa.
Testaa oma erä
Syötä kuukausieräalaskuriin lainasi summa ja laina-aika ja kokeile kolmea korkoa: nykyinen korko, nykyinen + 1 prosenttiyksikkö ja 6 %. Jos kaikki kolme erää mahtuvat budjettiin, vaihtuva korko on todennäköisesti sinulle hallittava riski. Jos vain ensimmäinen mahtuu, lue myös paljonko voin lainata.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko viitekoron vaihtaa kesken laina-ajan?
Yleensä voi, mutta se on sopimusmuutos, josta pankki voi periä hinnaston mukaisen maksun. Pankki voi samalla haluta neuvotella myös marginaalista.
Mitä tapahtuu, jos Euribor on negatiivinen?
Euribor oli negatiivinen useita vuosia ennen vuotta 2022. Sopimuksesta riippuu, vähentääkö negatiivinen viitekorko marginaalia. Tarkista oman sopimuksesi ehto.
Onko kiinteä korko Suomessa yleinen?
Suomessa valtaosa asuntolainoista on perinteisesti ollut vaihtuvakorkoisia. Kiinteitä korkoja ja suojauksia tarjotaan, mutta niiden saatavuus ja hinta vaihtelevat pankeittain.
Kertooko todellinen vuosikorko, kumpi on halvempi?
Ei täysin. Vaihtuvakorkoisen lainan todellinen vuosikorko lasketaan nykyisellä viitekorolla, joten se ei kerro tulevasta korkoriskistä.
Lähteet
- Suomen Pankki – Euribor-korkojen ja asuntolainakorkojen tilastot
- European Money Markets Institute – Euriborin hallinnointi ja julkaisu
- Finlex – kuluttajansuojalain asuntoluottoja koskeva luku
- Finanssivalvonta – kuluttajan asema luotonottajana
- FINE – neuvonta sopimusehdoista
