Lainakatto ja omarahoitusosuus: paljonko omaa rahaa asuntolainaan tarvitaan
Miten lainakatto lasketaan, mitä ensiasunnon ostajan suurempi osuus tarkoittaa ja miten lisävakuus, takaus tai valtiontakaus korvaa omarahoitusta.
Lainakatto rajoittaa, kuinka suuren asuntolainan pankki saa myöntää suhteessa vakuuksien käypään arvoon. Luottolaitoslain lähtökohta on, että asuntolaina saa olla enintään 90 % vakuuksien arvosta, ensiasunnon ostajalla enintään 95 %. Finanssivalvonta voi kiristää rajoja enintään 10 prosenttiyksiköllä, ja se on aiemmin pitänyt yleistä rajaa 85 prosentissa. 1.6.2026 alkaen se voi myös asuntomarkkinoiden laskusuhdanteessa nostaa muiden kuin ensiasuntojen rajaa enintään 5 prosenttiyksiköllä, ja 1.7.2026 alkaen lainakatto on väliaikaisesti 95 % myös muille kuin ensiasunnon ostajille. Tarkista siksi voimassa oleva taso Finanssivalvonnan sivuilta. Loppuosa ostohinnasta on katettava omilla rahoilla tai lisävakuuksilla, ja kaupan kulut, kuten varainsiirtovero, tulevat vielä päälle.
Opas kuuluu asuntolainan korkojen vertailun kokonaisuuteen. Laskuesimerkit ovat havainnollistavia.
Miten lainakatto lasketaan
Lainakatto lasketaan lainan nostohetkellä. Laskennassa ovat mukana:
- asuntolaina, jolla asunto ostetaan,
- vakuudet: ostettava asunto ja mahdolliset lisävakuudet, kuten toinen kiinteistö, vanhempien vakuus tai valtiontakaus.
Ostettavan asunto-osakkeen arvona käytetään yleensä kauppahintaa tai pankin arviota, ei velatonta hintaa. Taloyhtiölainaosuus ei siis kasvata vakuusarvoa, vaikka se kasvattaa asunnon kokonaishintaa. Siksi taloyhtiölainaosuuden suuruus kannattaa aina katsoa erikseen, katso taloyhtiölaina ja rahoitusvastike.
Lainakatto on yläraja, ei oikeus. Pankki voi myöntää pienemmän lainan, jos maksukyky ei riitä, vaikka vakuudet riittäisivät. Maksukyvyn arviointi on kuvattu oppaassa paljonko voin lainata.
Laskuesimerkki: kolme lainakattoa
Havainnollistava tapaus: kaksio, jonka kauppahinta on 250 000 euroa. Ei taloyhtiölainaa, ei lisävakuuksia.
| Lainakatto | Suurin laina | Omarahoitus | Varainsiirtovero 1,5 % | Omaa rahaa yhteensä |
|---|---|---|---|---|
| 95 % (ensiasunto) | 237 500 € | 12 500 € | 3 750 € | 16 250 € |
| 90 % | 225 000 € | 25 000 € | 3 750 € | 28 750 € |
| 85 % | 212 500 € | 37 500 € | 3 750 € | 41 250 € |
Taulukosta näkyy, että ensiasunnon ostajan ja muiden ostajien välinen ero voi olla kymmeniä tuhansia euroja. Niin kauan kuin Finanssivalvonnan väliaikainen 95 prosentin raja (1.7.2026 alkaen) on voimassa, myös muut ostajat laskevat 95 prosentin rivin mukaan. Lisäksi tarvitset rahaa muuttoon, mahdollisiin kalusteisiin ja puskuriin. Varainsiirtovero lasketaan asunto-osakkeissa velattomasta hinnasta, katso varainsiirtovero ja kaupan kulut.
Kuka on ensiasunnon ostaja
Lainakaton kannalta ensiasunnon ostaja on henkilö, joka hankkii ensimmäistä vakituista asuntoaan. Pankki selvittää, oletko aiemmin omistanut asunnon. Jos ostatte asuntoa yhdessä ja vain toinen on ensiasunnon ostaja, kysy pankilta, miten lainakatto lasketaan juuri teidän tilanteessanne. Ensiasunnon ostoon liittyvät ASP-säästäminen ja korkotuki on kuvattu oppaassa ensiasunnon osto ja ASP.
Lisävakuudet omarahoituksen sijaan
Jos omaa rahaa ei ole tarpeeksi, puuttuvan osuuden voi usein kattaa lisävakuudella:
| Lisävakuus | Miten toimii | Huomioi |
|---|---|---|
| Valtiontakaus | Valtio takaa osan omistusasuntolainasta; takauksesta peritään takausmaksu | Takauksella on enimmäismäärä ja ehtoja; tarkista Valtiokonttorista |
| Vanhempien tai muun läheisen vakuus | Esim. vanhempien asunnon panttaus lainasi vakuudeksi | Vakuuden antaja ottaa riskin; vakuus kannattaa rajata euromäärältään |
| Henkilötakaus | Takaaja vastaa lainasta, jos et maksa | Rajaa takaus summaltaan ja tarvittaessa ajallisesti |
| Talletus- tai rahastopanttaus | Säästöjä pantataan lainan vakuudeksi | Pantattuja varoja ei voi käyttää vapaasti |
Valtiontakaus on yleisin ratkaisu, kun omarahoitus on vähäinen. Se ei pienennä lainan määrää, vaan korvaa vakuuden. Tarkista ajantasaiset ehdot, kuten enimmäismäärä ja takausmaksu, Valtiokonttorin sivuilta tai pankistasi, koska niitä on muutettu useasti.
Läheisen vakuuden tai takauksen riskit on käyty läpi oppaassa takaus ja lisävakuus.
Vakuusarvo ei ole sama kuin markkina-arvo
Pankki ei hyväksy lisävakuutta täydestä markkina-arvostaan. Se laskee vakuudelle vakuusarvon, joka on markkina-arvoa pienempi, jotta mahdollisessa myynnissä hinnanlasku ja kulut eivät jää pankin riskiksi. Vakuusarvon osuus vaihtelee pankeittain ja omaisuuden tyypin mukaan.
Havainnollistava esimerkki: tarvitset 25 000 euron lisävakuuden. Vanhempien kesämökin markkina-arvo on 100 000 euroa, ja sillä on jo 40 000 euron laina. Jos pankki laskisi mökin vakuusarvoksi esimerkiksi 70 % markkina-arvosta, vapaata vakuusarvoa olisi 70 000 − 40 000 = 30 000 euroa, mikä riittäisi. Jos vakuusarvo olisi 50 %, vapaata arvoa olisi vain 10 000 euroa, eikä se riittäisi. Kysy siksi pankilta, millä vakuusarvolla se laskee kunkin vakuuden, ennen kuin pyydät läheistä panttaamaan omaisuuttaan.
Myös rahastot ja osakkeet hyväksytään vakuudeksi alennetulla arvolla, koska niiden hinta vaihtelee. Talletus on yleensä vakuutena lähimpänä täyttä arvoaan.
Kuinka kauan omarahoituksen säästäminen kestää
Laske, paljonko voit säästää kuukaudessa, ja kokeile omarahoitusosuuden säästölaskuria. Havainnollistava esimerkki: säästöjä on 5 000 euroa, kuukausisäästö 500 euroa ja korko 2,5 %. Neljässä vuodessa kertyy noin 30 200 euroa 30 prosentin veron jälkeen. Se riittäisi 90 prosentin lainakatolla noin 250 000 euron asuntoon ja varainsiirtoveroon (28 750 €), mutta puskuria ei juuri jäisi.
Lainakatto ja myöhempi lisälaina
Lainakatto koskee asunnon hankintaa varten myönnettävää lainaa. Jos otat myöhemmin lisälainaa esimerkiksi remonttiin samaa asuntoa vakuutena käyttäen, pankki arvioi uudelleen sekä vakuuksien riittävyyden että maksukykysi. Jos asunnon arvo on noussut ja lainaa on lyhennetty, vapaata vakuusarvoa voi olla riittävästi. Jos arvo on laskenut, lisälainaan voidaan tarvita lisävakuus. Kysy pankilta, miten se arvioi asunnon nykyarvon.
Tarkistuslista ennen pankkiin menoa
- Selvitä Finanssivalvonnan sivuilta voimassa oleva lainakatto.
- Laske omarahoitus: kauppahinta − suurin laina.
- Lisää varainsiirtovero ja muut kaupan kulut.
- Päätä, tarvitsetko lisävakuuden, ja keskustele siitä mahdollisen vakuuden antajan kanssa ajoissa.
- Varaa puskuri: muutaman kuukauden menot säästöön oston jälkeenkin.
- Pyydä pankilta alustava lainalupaus ennen tarjousten tekemistä.
Milloin kannattaa kysyä neuvoa
Jos rahoitukseen tulee useita vakuuksia, perintöä, lahjaa vanhemmilta tai yhteisomistusta, pyydä pankilta kirjallinen laskelma vakuuksista. Lahjan verotuksesta neuvoo Verohallinto. Jos vakuuden antaja on epävarma riskeistä, hänen kannattaa pyytää oma neuvontansa ennen allekirjoitusta.
Usein kysytyt kysymykset
Lasketaanko taloyhtiölaina mukaan lainakattoon?
Lainakatto koskee pankin myöntämää asuntolainaa suhteessa vakuuksiin. Taloyhtiölainaa rajoitetaan uudiskohteissa erikseen. Pankki ottaa yhtiölainaosuuden huomioon maksukyvyn arvioinnissa.
Voiko lainakaton ylittää, jos tulot ovat hyvät?
Ei. Lainakatto on lakiin perustuva raja. Hyvät tulot voivat kuitenkin auttaa saamaan paremman marginaalin.
Saako omarahoituksen lahjana vanhemmilta?
Saa, mutta lahjasta voi joutua maksamaan lahjaveroa, jos se ylittää verottoman rajan. Tarkista ajantasainen raja Verohallinnosta.
Toimiiko ASP-säästö omarahoituksena?
Kyllä. ASP-säästöt ovat omarahoitusta, ja ASP-järjestelmään liittyy lisäksi korkotuki ja valtiontakaus ehtojen täyttyessä.
Lähteet
- Finanssivalvonta – voimassa oleva lainakatto ja makrovakauspäätökset
- Valtiokonttori – omistusasuntolainan valtiontakaus ja ASP-korkotuki
- Finlex – laki luottolaitostoiminnasta (610/2014)
- Verohallinto – varainsiirtovero ja lahjavero
- Suomen Pankki – asuntolainakannan tilastot
