Sudenkuopat ja viralliset lähteet
Asuntolainan sudenkuopat: 10 yleistä virhettä ja paljonko ne maksavat
Tavallisimmat virheet asuntolainan otossa ja hoidossa – budjetti nykykorolla, yhtiölainan lyhennysvapaa, väliaikaisrahoitus, rajaamaton takaus – laskuesimerkein ja korjausohjein.
Asuntolainan kalleimmat virheet eivät yleensä synny siitä, että marginaali olisi pari sadasosaa liian suuri, vaan budjetista, ajoituksesta ja ehdoista: erä on laskettu vain nykykorolla, taloyhtiölainan lyhennysvapaa päättyy yllättäen, vanha asunto jää myymättä tai vanhemmat antavat rajaamattoman takauksen. Alla on kymmenen yleistä virhettä, niiden euromääräinen vaikutus havainnollistavissa esimerkeissä ja keino välttää ne.
Tämä on sudenkuopat ja viralliset lähteet -osion pilariopas. Jokaisesta aiheesta on syventävä opas. Esimerkkitapaukset ovat kuvitteellisia.
Virheet yhdellä silmäyksellä
| Virhe | Esimerkki seurauksesta | Miten vältät |
|---|---|---|
| 1. Budjetti vain nykykorolla | 200 000 € lainassa erä +288 €/kk, jos korko nousee 3,5 %:sta 6 %:iin | Testaa erä 6 % korolla |
| 2. Vertaillaan vain marginaalia | Pienin marginaali voi olla 400 € kalliimpi viidessä vuodessa | Laske kokonaiskulut euroina |
| 3. Yhtiölainan lyhennysvapaa unohtuu | Rahoitusvastike voi nousta satoja euroja kuussa | Selvitä vapaan päättyminen isännöitsijäntodistuksesta |
| 4. Uusi ostetaan ennen vanhan myyntiä ilman suunnitelmaa | Kuuden kuukauden välirahoitus 250 000 €:lle 4,5 %:lla on noin 5 600 € korkoja | Rajaa väliaikaisrahoituksen aika ja tee varasuunnitelma |
| 5. Rajaamaton takaus | Takaaja voi vastata koko lainasta | Rajaa takaus euromäärältään |
| 6. Kulutusluotot hakemushetkellä | 300 €/kk autolaina voi pienentää myönnettävää lainaa noin 46 000 € | Maksa pois tai pienennä luottorajoja ennen hakemusta |
| 7. Pakettiehto ilman laskua | Alennus 200 €/v, mutta vakuutukset 150 €/v kalliimmat | Laske koko asiakkuuden hinta |
| 8. Varainsiirtovero puuttuu budjetista | 230 000 €:n velattomassa hinnassa 3 450 € | Lisää vero omarahoitukseen |
| 9. Kiinteä korko ja myynti pian | Ennenaikaisen takaisinmaksun korvaus voi olla huomattava | Pyydä korvauksen laskutapa ennen valintaa |
| 10. Ei puskuria | Pieni yllätys johtaa maksuvaikeuteen | Varaa muutaman kuukauden menot säästöön |
1. Budjetti vain nykykorolla
Yleisin virhe on mitoittaa laina sen mukaan, mitä erä on tänään. 200 000 euron lainan erä 25 vuodeksi on noin 1 001 euroa 3,5 prosentin korolla ja noin 1 289 euroa 6 prosentin korolla. Pankki tekee stressitestin, mutta se käyttää keskimääräisiä elinkustannuksia, ei sinun menojasi. Laske oma testisi oppaan paljonko voin lainata mukaan.
2. Vertaillaan vain marginaalia
Toimitusmaksut, kuukausimaksut ja ehdolliset edut voivat kääntää järjestyksen. Kolmen tarjouksen esimerkissä pienimmän marginaalin Euribor-tarjous oli viidessä vuodessa noin 420 euroa kalliimpi kuin toiseksi pienimmän. Katso lainatarjousten vertailu esimerkillä.
3. Yhtiölainan lyhennysvapaa unohtuu
Uudiskohteen pieni myyntihinta houkuttelee, mutta yhtiölainan lyhennysten alkaessa rahoitusvastike voi nousta selvästi. Esimerkissä 180 000 euron yhtiölainaosuuden rahoitusvastike nousi noin 600 eurosta noin 950 euroon kuussa. Lue taloyhtiölaina ja rahoitusvastike.
4. Kahden asunnon loukku
Kuvitteellinen tapaus. Perhe ostaa omakotitalon ennen kuin kerrostaloasunto on myyty ja ottaa 250 000 euron väliaikaisrahoituksen. Myynti venyy kuuteen kuukauteen. Korkoja kertyy 4,5 prosentin korolla noin 5 600 euroa, ja lisäksi he maksavat kahden asunnon vastikkeet, sähkön ja vakuutukset. Lopulta he laskevat vanhan asunnon hintaa saadakseen sen myytyä. Ratkaisut on kuvattu oppaassa väliaikaisrahoitus ja kahden asunnon loukku.
5. Rajaamaton takaus
Kun vanhemmat takaavat lainan, takauksen pitää olla rajattu tiettyyn euromäärään. Rajaamaton tai koko lainaa koskeva takaus voi tarkoittaa, että takaaja vastaa paljon suuremmasta summasta kuin oli tarkoitus. Lue takaus ja lisävakuus.
6.–8. Velat, paketit ja vero
- Kulutusluotot pienentävät myönnettävää lainaa enemmän kuin moni arvaa, koska pankki laskee erät stressikorolla. Pankki näkee ne positiivisesta luottotietorekisteristä.
- Pakettiedun arvo on alennus miinus muiden palvelujen lisähinta.
- Varainsiirtovero on 1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta ja 3 % kiinteistöstä. Katso varainsiirtovero ja kaupan kulut.
9. Kiinteä korko ja odottamaton myynti
Kiinteä korko suojaa, mutta jos myyt asunnon kesken kiinteän kauden ja markkinakorot ovat laskeneet, pankki voi periä korvauksen korkoerosta. Kysy laskutapa kirjallisena ennen sopimusta. Lue Euribor vai kiinteä korko.
10. Ei puskuria, ja ongelmista vaietaan
Kun puskuria ei ole, pieni yllätys voi johtaa myöhästyneeseen erään. Vielä suurempi virhe on jättää pankille kertomatta. Ota yhteyttä heti, kun maksaminen vaikeutuu: lyhennysvapaa tai laina-ajan pidennys on paljon helpompi järjestää ennen kuin eriä on jäänyt maksamatta. Lue maksuvaikeudet ja koronnousu.
Kuvitteellinen tapaus: kolme pientä virhettä peräkkäin
Pariskunta ostaa uudiskohteesta kaksion. Myyntihinta on pieni, koska yhtiölainaosuus on suuri ja yhtiölainassa on lyhennysvapaa. He laskevat budjetin nykykorolla ja pelkällä hoitovastikkeella. Lisäksi heillä on autolaina ja kaksi luottokorttia.
- Kahden vuoden päästä korko nousee, ja oman lainan erä kasvaa noin sata euroa.
- Samana vuonna yhtiölainan lyhennysvapaa päättyy, ja rahoitusvastike nousee useita satoja euroja.
- Autolainan ja luottokorttien erät vievät loputkin pelivarasta, ja yksi erä myöhästyy.
Mikään virheistä ei yksinään olisi kaatanut taloutta, mutta yhdessä ne tekivät sen. Kaikki kolme olisi voinut havaita etukäteen: stressitesti 6 prosentin korolla, isännöitsijäntodistuksesta lyhennysvapaan päättymispäivä ja kulutusluottojen maksaminen pois ennen kauppaa. Pariskunta ottaa yhteyttä pankkiin, sopii lyhennysvapaasta ja yhdistää kulutusluotot maksuohjelmaksi velkaneuvojan avulla.
Kun asiat menevät pieleen
Jos olet eri mieltä pankin kanssa esimerkiksi kuluista, suojauksen ehdoista tai siitä, mitä luvattiin, reklamoi kirjallisesti ja käänny tarvittaessa FINEn puoleen. Ohjeet ovat oppaassa valitus ja riidat. Luotettavien tietolähteiden kokoelma on oppaassa viralliset lähteet.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on yksittäinen tärkein asia ennen asuntolainan ottamista?
Budjetti, joka kestää korkojen nousun. Testaa erä 6 prosentin korolla ja varaa puskuri.
Voiko huonon lainasopimuksen korjata jälkikäteen?
Usein voi neuvottelemalla tai kilpailuttamalla, mutta kiinteän koron tai suojauksen purku voi maksaa. Siksi ehdot kannattaa lukea ennen allekirjoitusta.
Kuka auttaa, jos laina on jo vaikeuksissa?
Ensin oma pankki. Lisäksi maksuton talous- ja velkaneuvonta auttaa koko talouden järjestelyssä.
Onko lainaturva tarpeen?
Se on vapaaehtoinen vakuutus. Lue rajoitusehdot tarkasti, sillä esimerkiksi aiemmat sairaudet tai tietyt työsuhteet voivat olla rajattu pois.
Lähteet
- Finanssivalvonta – kuluttajan oikeudet ja asuntolainan riskit
- FINE – neuvonta ja Pankkilautakunta
- Oikeusministeriön oikeus.fi-palvelu – talous- ja velkaneuvonta
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta
